Das Baukostenbuch vom Praktiker für Praktiker
Kostensicherheit in der Bauplanung gewinnt zunehmend an Bedeutung. Der Autor arbeitet seit Jahren als Sachverständiger für Baukosten, Baukostenkontrolle und Bauabrechnung. In diesem Buch vermittelt er umfangreiche Erfahrungen aus seiner Beratungstätigkeit als Sachverständiger. Der Leser erhält in einer einmaligen kompakten und übersichtlichen Form alle Informationen, die er für die Kostenplanung und Kostensteuerung benötigt.
Inhaltsverzeichnis:
1 Grundlagen der Baukostenplanung und Steuerung. 1
1.1 Allgemeines. 1
1.2 Methodik in der Baukostenplanung und Steuerung. 3
1.2.1 Grundlagen. 3
1.2.2 Einzelfallbezogene Anforderungen an die Kostenplanung und Steuerung 5
1.2.3 Zweistufige Methodik der Kostenplanung. 6
1.2.4 Prinzipien von vorkalkulatorischen Kostenermittlungen. 9
1.2.5 Toleranzen bei Kostenermittlungen. 12
1.2.6 Kostenkontrolle als Gegenüberstellung von Kostenermittlungen. 16
1.2.7 Kostenplanung/Kontrolle nach den Honorartatbeständen der HOAI. 19
1.2.8 Berücksichtigung der HOAI bei Kostenermittlungen. 22
1.2.9 Mitwirkung der Planungsbeteiligten bei Kostenermittlungen. 23
1.3 Werkvertragliche Aspekte der Baukostenplanung. 24
1.3.1 Allgemeine Anforderung an die Wirtschaftlichkeit der Planung:. 25
1.3.2 Erkundung des wirtschaftlichen Rahmens ist Planerleistung. 25
1.3.3 Planungsmangel bei Baukostenüberschreitung. 26
1.3.4 Wirksamkeit einer Kostenobergrenze. 26
1.3.5 Kostenobergrenzen in der Praxis. 27
1.3.6 Beispiel einer Kostenobergrenze. 28
1.4 Projektorganisation und Kostenmanagement. 32
1.4.1 Allgemeines. 32
1.4.2 Generalplanervergabe. 32
1.4.3 Generalunternehmerbeauftragung. 34
1.4.4 Projektabwicklung mit Generalübernehmer. 36
1.4.5 Einzelvergabe von Planung und Ausführung. 37
1.4.6 PPP-Projekte. 38
2 Regelwerke zur Baukostenplanung und Steuerung. 39
2.1 DIN 276. 39
2.1.1 Allgemeines zur DIN in der Fassung von 1993. 39
2.1.2 Allgemeines zur DIN in der Fassung von 2006. 42
2.1.3 Besonderheiten der neuen DIN 276/06 in Bezug auf die HOAI. 44
2.1.4 Vollständigkeit von Kostenermittlungen nach DIN 276. 44
2.1.5 Getrennte Kostenermittlung bei Bauabschnitten. 46
2.1.6 Kostenstand. 47
2.1.7 Ausführungsorientierte Kostengliederung beim Bauen im Bestand. 48
2.1.8 Umsatzsteuer. 48
2.1.9 Kostenkennwerte. 48
2.1.10 Nicht geregelte Sonderkosten. 50
2.1.11 Grundlagen der Kostenschätzung. 50
2.1.12 Berücksichtigung von Eigenleistungen. 55
2.2 Muster für Kostenermittlungen nach DIN 276/06. 54
2.3 Hinweise zu den Kostengruppen der DIN 276/06. 69
2.4 Muster für Kostenermittlungen nach DIN 276/93. 90
2.5 Ganz alte DIN 276 (Fassung von 1981). 103
2.5.1 Verhältnis der DIN 276/81 zur DIN 276/93. 103
2.5.2 Verhältnis der DIN 276/06 zur DIN 276/81. 103
2.6 DIN 277. 106
3 Baukostenplanung in der Praxis. 109
3.1 Kostenrahmen und Projektentwicklung. 110
3.2 Kostenschätzung. 114
3.2.1 Allgemeines. 114
3.2.2 Gliederung der Kostenschätzung. 114
3.2.3 Mitwirkung der Planungsbeteiligten. 115
3.2.4 Unvollständige Beauftragung von Planungsleistungen. 117
3.2.5 Mitwirkung Externer (z. B. Maschinentechnik). 118
3.2.6 Anforderungen an die Genauigkeit und Vollständigkeit der Kostenschätzung. 120
3.2.7 Auswirkungen der Planungsvertiefung. 123
3.2.8 Praktische Erstellung der Kostenschätzung. 123
3.2.9 Kostenschätzung beim Bauen im Bestand. 130
3.2.10 Bestandsaufnahme als Kostenplanungsinstrument bei Umbauten. 133
3.2.11 Kostenschätzung als Grundlage der Honorarermittlung. 135
3.3 Kostenberechnung. 136
3.3.1 Allgemeines. 136
3.3.2 Gliederung der Kostenberechnung. 138
3.3.3 Mitwirkung der Planungsbeteiligten. 138
3.3.4 Anforderungen an die Genauigkeit und Vollständigkeit. 142
3.3.5 Unvollständige Beauftragung von Planungsleistungen. 143
3.3.6 Auswirkungen der Planungsvertiefung auf die Kostenberechnung. 143
3.3.7 Praktische Erstellung der Kostenberechnung. 144
3.3.8 Kostenberechnung beim Bauen im Bestand. 147
3.3.9 Kostenberechnung als Grundlage der Honorarberechnungen. 154
3.3.10 Kostenberechnung bei Planungsänderungen. 155
3.4 Kostenanschlag. 156
3.4.1 Allgemeines. 156
3.4.2 Mitwirkung der Planungsbeteiligten. 158
3.4.3 Anforderungen an Genauigkeit beim Kostenanschlag. 161
3.4.4 Praktische Erstellung des Kostenanschlages. 162
3.4.5 Kostenanschlag beim Bauen im Bestand. 166
3.4.6 Kostenanschlag als Grundlage der Honorarberechnungen. 167
3.4.7 Beispiel eines Kostenanschlags. 169
3.5 Kostenfeststellung. 174
3.5.1 Allgemeines. 174
3.5.2 Mitwirkung der Planungsbeteiligten. 175
3.5.3 Anforderungen an Genauigkeit und Vollständigkeit. 175
3.5.4 Praktische Erstellung der Kostenfeststellung. 176
3.5.5 Kostenfeststellung als Grundlage der Honorarberechnungen. 176
3.5.6 Beispiele für Kostenfeststellungen (Gewerbeorientiert). 177
4 Baukostenmanagement und Projektabwicklung. 179
4.1 Baukostenmanagement oder Baukostensteuerung als Planungsleistung. 179
4.1.1 Ausgangslage (DIN 276/93). 179
4.1.2 Baukostenmanagement bzw. Baukostensteuerung als ergänzende Besondere Leistung. 184
4.1.3 Beispiel eines Baukostenmanagement-Systems. 187
4.1.4 Finanzierungsplanung, Mittelabflussplanung. 197
4.2 Leistungsabgrenzung bei externem Projektmanagement. 201
4.3 Planungs- und Kostenänderungen im Projektablauf. 202
4.3.1 Allgemeines. 202
4.3.2 Umgang mit Änderungen: Änderungsmanagement. 205
4.3.3 Auswirkung von Planungsänderungen auf die Kostengruppe 700. 208
4.4 Risiken der Kostenermittlung beim Bauen im Bestand. 209
4.5 Mitwirkungspflichten des Auftraggebers. 211
4.6 Änderung von technischen Regeln während der Planung. 212
4.7 Baukostenmanagement bei öffentlichen Baumaßnahmen. 213
5 Wirtschaftlichkeitsberechnungen. 215
5.1 Allgemeines. 215
5.2 Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Zuge der Bauplanung. 215
5.2.1 Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Schwerpunkt bei den Investitionskosten (tragende Deckenkonstruktion). 216
5.2.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung ohne Schwerpunktbildung (Fassade). 216
5.2.3 Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Schwerpunkt bei Folgekosten (Technische Ausrüstung). 219
6 Baukosten und Facility-Management. 221
6.1 Allgemeines. 221
6.2 Baukostenplanung und Facility-Management. 221
7 Nutzungskosten im Hochbau. 273
7.1 Allgemeine Hinweise. 273
7.2 Nutzungskostengliederung (DIN 18 960). 225
8 Anhang. 229
8.1 Umrechnungstabelle DIN 276/93 in die Sortierung nach DIN 276/81 zur Honorarberechnung. 229
8.2 Umrechnungstabelle DIN 276/06 in die Sortierung nach DIN 276/81 zur Honorarberechnung. 238
8.3 Kostenanschlag für einen Um- und Erweiterungsbau nach Vergabeeinheiten. 248
8.4 Kostenberechnung für den Anteil der Außenanlagen. 252
Literaturverzeichnis. 253
Sachwortverzeichnis. 257
Vorwort:
Die Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen spielt eine immer größer werdende Rolle. Dabei geht es nicht nur um die investiven Baukosten und deren Einhaltung, sondern zunehmend auch um die so genannten Lebenszykluskosten, die alle Kosten von der Errichtung bis zum Abriss nach Beendigung der Nutzung betreffen. Die Berufspraxis mit ihrer Dynamik im Planungs- und Überwachungsprozess, mit der sich überlappenden und teilweise zeitlich parallel zu erbringenden Planungsvertiefung, ist nicht immer unmittelbar kongruent mit den jeweiligen Stufen der Kostenermittlungen nach der DIN 276.
Das vorliegende Werk versucht, mit intensivem Praxisbezug und vielen Beispielen nicht nur theoretische Lösungen von Fragestellungen anzubieten, sondern auch die vielfältigen Eigenheiten der täglichen Berufspraxis zu berücksichtigen und darzustellen. Lösungen für praxisbezogene Wirtschaftlichkeitsberechungen sind ebenfalls aufgenommen worden.
Die DIN 276/06 hat mit dem Kostenrahmen, der vor der eigentlichen Planung (gemeint ist hier der zeichnerische Teil der Planung) zu erbringen ist, eine weitere neue Kostenermittlung eingeführt. Die dafür erforderlichen Leistungen der Architekten und Ingenieure sind aber nicht in den Grundleistungen der Gebührenordnung HOAI enthalten, so dass an dieser Stelle vertragliche Regelungen zu empfehlen sind.
Mit diesem Buch wird außerdem ein vorausschauendes Kostensteuerungssystem vorgestellt, das die Anforderungen nach der neuen DIN 276/06 erfüllt und gleichzeitig als Baukostenmanagementsystem geeignet ist, die gesamte Baukostensteuerung als Besondere Leistung durch Architekten zu ermöglichen.
Klaus-Dieter Siemon Osterode, Oktober 2006
Kostensicherheit in der Bauplanung gewinnt zunehmend an Bedeutung. Der Autor arbeitet seit Jahren als Sachverständiger für Baukosten, Baukostenkontrolle und Bauabrechnung. In diesem Buch vermittelt er umfangreiche Erfahrungen aus seiner Beratungstätigkeit als Sachverständiger. Der Leser erhält in einer einmaligen kompakten und übersichtlichen Form alle Informationen, die er für die Kostenplanung und Kostensteuerung benötigt.
Inhaltsverzeichnis:
1 Grundlagen der Baukostenplanung und Steuerung. 1
1.1 Allgemeines. 1
1.2 Methodik in der Baukostenplanung und Steuerung. 3
1.2.1 Grundlagen. 3
1.2.2 Einzelfallbezogene Anforderungen an die Kostenplanung und Steuerung 5
1.2.3 Zweistufige Methodik der Kostenplanung. 6
1.2.4 Prinzipien von vorkalkulatorischen Kostenermittlungen. 9
1.2.5 Toleranzen bei Kostenermittlungen. 12
1.2.6 Kostenkontrolle als Gegenüberstellung von Kostenermittlungen. 16
1.2.7 Kostenplanung/Kontrolle nach den Honorartatbeständen der HOAI. 19
1.2.8 Berücksichtigung der HOAI bei Kostenermittlungen. 22
1.2.9 Mitwirkung der Planungsbeteiligten bei Kostenermittlungen. 23
1.3 Werkvertragliche Aspekte der Baukostenplanung. 24
1.3.1 Allgemeine Anforderung an die Wirtschaftlichkeit der Planung:. 25
1.3.2 Erkundung des wirtschaftlichen Rahmens ist Planerleistung. 25
1.3.3 Planungsmangel bei Baukostenüberschreitung. 26
1.3.4 Wirksamkeit einer Kostenobergrenze. 26
1.3.5 Kostenobergrenzen in der Praxis. 27
1.3.6 Beispiel einer Kostenobergrenze. 28
1.4 Projektorganisation und Kostenmanagement. 32
1.4.1 Allgemeines. 32
1.4.2 Generalplanervergabe. 32
1.4.3 Generalunternehmerbeauftragung. 34
1.4.4 Projektabwicklung mit Generalübernehmer. 36
1.4.5 Einzelvergabe von Planung und Ausführung. 37
1.4.6 PPP-Projekte. 38
2 Regelwerke zur Baukostenplanung und Steuerung. 39
2.1 DIN 276. 39
2.1.1 Allgemeines zur DIN in der Fassung von 1993. 39
2.1.2 Allgemeines zur DIN in der Fassung von 2006. 42
2.1.3 Besonderheiten der neuen DIN 276/06 in Bezug auf die HOAI. 44
2.1.4 Vollständigkeit von Kostenermittlungen nach DIN 276. 44
2.1.5 Getrennte Kostenermittlung bei Bauabschnitten. 46
2.1.6 Kostenstand. 47
2.1.7 Ausführungsorientierte Kostengliederung beim Bauen im Bestand. 48
2.1.8 Umsatzsteuer. 48
2.1.9 Kostenkennwerte. 48
2.1.10 Nicht geregelte Sonderkosten. 50
2.1.11 Grundlagen der Kostenschätzung. 50
2.1.12 Berücksichtigung von Eigenleistungen. 55
2.2 Muster für Kostenermittlungen nach DIN 276/06. 54
2.3 Hinweise zu den Kostengruppen der DIN 276/06. 69
2.4 Muster für Kostenermittlungen nach DIN 276/93. 90
2.5 Ganz alte DIN 276 (Fassung von 1981). 103
2.5.1 Verhältnis der DIN 276/81 zur DIN 276/93. 103
2.5.2 Verhältnis der DIN 276/06 zur DIN 276/81. 103
2.6 DIN 277. 106
3 Baukostenplanung in der Praxis. 109
3.1 Kostenrahmen und Projektentwicklung. 110
3.2 Kostenschätzung. 114
3.2.1 Allgemeines. 114
3.2.2 Gliederung der Kostenschätzung. 114
3.2.3 Mitwirkung der Planungsbeteiligten. 115
3.2.4 Unvollständige Beauftragung von Planungsleistungen. 117
3.2.5 Mitwirkung Externer (z. B. Maschinentechnik). 118
3.2.6 Anforderungen an die Genauigkeit und Vollständigkeit der Kostenschätzung. 120
3.2.7 Auswirkungen der Planungsvertiefung. 123
3.2.8 Praktische Erstellung der Kostenschätzung. 123
3.2.9 Kostenschätzung beim Bauen im Bestand. 130
3.2.10 Bestandsaufnahme als Kostenplanungsinstrument bei Umbauten. 133
3.2.11 Kostenschätzung als Grundlage der Honorarermittlung. 135
3.3 Kostenberechnung. 136
3.3.1 Allgemeines. 136
3.3.2 Gliederung der Kostenberechnung. 138
3.3.3 Mitwirkung der Planungsbeteiligten. 138
3.3.4 Anforderungen an die Genauigkeit und Vollständigkeit. 142
3.3.5 Unvollständige Beauftragung von Planungsleistungen. 143
3.3.6 Auswirkungen der Planungsvertiefung auf die Kostenberechnung. 143
3.3.7 Praktische Erstellung der Kostenberechnung. 144
3.3.8 Kostenberechnung beim Bauen im Bestand. 147
3.3.9 Kostenberechnung als Grundlage der Honorarberechnungen. 154
3.3.10 Kostenberechnung bei Planungsänderungen. 155
3.4 Kostenanschlag. 156
3.4.1 Allgemeines. 156
3.4.2 Mitwirkung der Planungsbeteiligten. 158
3.4.3 Anforderungen an Genauigkeit beim Kostenanschlag. 161
3.4.4 Praktische Erstellung des Kostenanschlages. 162
3.4.5 Kostenanschlag beim Bauen im Bestand. 166
3.4.6 Kostenanschlag als Grundlage der Honorarberechnungen. 167
3.4.7 Beispiel eines Kostenanschlags. 169
3.5 Kostenfeststellung. 174
3.5.1 Allgemeines. 174
3.5.2 Mitwirkung der Planungsbeteiligten. 175
3.5.3 Anforderungen an Genauigkeit und Vollständigkeit. 175
3.5.4 Praktische Erstellung der Kostenfeststellung. 176
3.5.5 Kostenfeststellung als Grundlage der Honorarberechnungen. 176
3.5.6 Beispiele für Kostenfeststellungen (Gewerbeorientiert). 177
4 Baukostenmanagement und Projektabwicklung. 179
4.1 Baukostenmanagement oder Baukostensteuerung als Planungsleistung. 179
4.1.1 Ausgangslage (DIN 276/93). 179
4.1.2 Baukostenmanagement bzw. Baukostensteuerung als ergänzende Besondere Leistung. 184
4.1.3 Beispiel eines Baukostenmanagement-Systems. 187
4.1.4 Finanzierungsplanung, Mittelabflussplanung. 197
4.2 Leistungsabgrenzung bei externem Projektmanagement. 201
4.3 Planungs- und Kostenänderungen im Projektablauf. 202
4.3.1 Allgemeines. 202
4.3.2 Umgang mit Änderungen: Änderungsmanagement. 205
4.3.3 Auswirkung von Planungsänderungen auf die Kostengruppe 700. 208
4.4 Risiken der Kostenermittlung beim Bauen im Bestand. 209
4.5 Mitwirkungspflichten des Auftraggebers. 211
4.6 Änderung von technischen Regeln während der Planung. 212
4.7 Baukostenmanagement bei öffentlichen Baumaßnahmen. 213
5 Wirtschaftlichkeitsberechnungen. 215
5.1 Allgemeines. 215
5.2 Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Zuge der Bauplanung. 215
5.2.1 Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Schwerpunkt bei den Investitionskosten (tragende Deckenkonstruktion). 216
5.2.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung ohne Schwerpunktbildung (Fassade). 216
5.2.3 Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Schwerpunkt bei Folgekosten (Technische Ausrüstung). 219
6 Baukosten und Facility-Management. 221
6.1 Allgemeines. 221
6.2 Baukostenplanung und Facility-Management. 221
7 Nutzungskosten im Hochbau. 273
7.1 Allgemeine Hinweise. 273
7.2 Nutzungskostengliederung (DIN 18 960). 225
8 Anhang. 229
8.1 Umrechnungstabelle DIN 276/93 in die Sortierung nach DIN 276/81 zur Honorarberechnung. 229
8.2 Umrechnungstabelle DIN 276/06 in die Sortierung nach DIN 276/81 zur Honorarberechnung. 238
8.3 Kostenanschlag für einen Um- und Erweiterungsbau nach Vergabeeinheiten. 248
8.4 Kostenberechnung für den Anteil der Außenanlagen. 252
Literaturverzeichnis. 253
Sachwortverzeichnis. 257
Vorwort:
Die Wirtschaftlichkeit von Baumaßnahmen spielt eine immer größer werdende Rolle. Dabei geht es nicht nur um die investiven Baukosten und deren Einhaltung, sondern zunehmend auch um die so genannten Lebenszykluskosten, die alle Kosten von der Errichtung bis zum Abriss nach Beendigung der Nutzung betreffen. Die Berufspraxis mit ihrer Dynamik im Planungs- und Überwachungsprozess, mit der sich überlappenden und teilweise zeitlich parallel zu erbringenden Planungsvertiefung, ist nicht immer unmittelbar kongruent mit den jeweiligen Stufen der Kostenermittlungen nach der DIN 276.
Das vorliegende Werk versucht, mit intensivem Praxisbezug und vielen Beispielen nicht nur theoretische Lösungen von Fragestellungen anzubieten, sondern auch die vielfältigen Eigenheiten der täglichen Berufspraxis zu berücksichtigen und darzustellen. Lösungen für praxisbezogene Wirtschaftlichkeitsberechungen sind ebenfalls aufgenommen worden.
Die DIN 276/06 hat mit dem Kostenrahmen, der vor der eigentlichen Planung (gemeint ist hier der zeichnerische Teil der Planung) zu erbringen ist, eine weitere neue Kostenermittlung eingeführt. Die dafür erforderlichen Leistungen der Architekten und Ingenieure sind aber nicht in den Grundleistungen der Gebührenordnung HOAI enthalten, so dass an dieser Stelle vertragliche Regelungen zu empfehlen sind.
Mit diesem Buch wird außerdem ein vorausschauendes Kostensteuerungssystem vorgestellt, das die Anforderungen nach der neuen DIN 276/06 erfüllt und gleichzeitig als Baukostenmanagementsystem geeignet ist, die gesamte Baukostensteuerung als Besondere Leistung durch Architekten zu ermöglichen.
Klaus-Dieter Siemon Osterode, Oktober 2006