In Deutschland werden jährlich über 40 Milliarden Euro für Nebenkosten des Wohnens aufgewendet. Die Erhebung und Abrechnung von Nebenkosten sind immer häufiger Anlass zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien. Mehr als jede Dritte Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter bezieht sich auf die Betriebsnebenkosten - Tendenz steigend.
Um Ihren Mandanten sicher durch die Streitigkeiten zu führen, stehen im Mittelpunkt des aktuellen Kommentars die Rechtsfragen rund um die BGB-Vorschriften zum Betriebskostenrecht und um die Vorschriften der Betriebskostenverordnung.
Eingearbeitet ist die höchstrichterliche Rechtsprechung nach der Mietrechts- und Schuldrechtsreform sowie deren Auswirkungen in den Entscheidungen der Instanzgerichte und der alltäglichen Anwaltspraxis.
Pressestimme:
Dr. Dietrich Beyer, Richter am BGH (a.D.), VIII. Zivilsenat:
"Überhaupt finde ich Ihre Kommentierung in Inhalt und Gliederung sehr gelungen, und es macht richtig Spaß, darin zu lesen. Ich wünsche Ihnen und Ihren Mitautoren, dass der Kommentar die weite Verbreitung findet, die ihm gebührt."
Inhaltsverzeichnis:
Abkürzungsverzeichnis.
XXVII
Literaturverzeichnis.
XXIX
Teil 1
Die Geschichte der Betriebskosten (vom BGB bis zur Betriebskostenverordnung).
1
I. Die ersten Sonderregelungen.
1
II. Das Reichsmietengesetz.
3
1. Die Friedensmiete/Grundmiete.
4
2. Die Zuschläge.
5
3. Die Nebenleistungen.
6
4. Schematische Darstellung zur Ermittlung der "gesetzlichen Miete".
7
III. Die Zeit der Notmaßnahmen.
7
IV. Die Zeit nach 1945.
10
1. Sozialer- und steuerbegünstigter Wohnungsbau.
10
2. Die Festlegung der Betriebskosten für den Sozialen Wohnungsbau.
11
3. Der Altbaubestand.
12
V. Die Wohnraumkündigungsschutzgesetze.
15
1. Der Lücke-Plan.
15
2. Das Erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz.
15
3. Das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz.
16
VI. Verordnungsregelungen.
16
1. Die Heizkostenverordnung.
16
2. Die Änderungen der Neubaumietenverordnung.
17
3. Die Änderungen der Zweiten Berechnungsverordnung.
17
VII. Die Wiedervereinigung.
18
VIII. Die Mietrechtsreform ab 2001.
19
Teil 2
Betriebskosten im BGB.
21
I. Vor §§ 556, 556a und 560 BGB.
21
1. Entstehungsgeschichte der BGB-Normen.
23
a) Implementierung der Vorschriften zu den Betriebskosten in das Mietrecht.
23
b) Betriebskosten vor dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform.
25
c) Kostenmietrecht.
26
d) Verknüpfung des Betriebskostenrechts im geförderten und frei finanzierten Wohnungsbau.
27
e) Betriebskostenverordnung.
28
f) Betriebskostenverordnung und Zweite Berechnungsverordnung im Vertragsrecht.
31
g) Problem der Wirtschaftseinheiten.
33
h) Heizkostenverordnung.
36
2. Soziale, wirtschaftliche und ökologische Bedeutung der Betriebskosten.
36
a) Begriff der "zweiten Miete".
36
b) Anteil der Betriebskosten an der Wohnkostenbelastung - soziales Element.
38
c) Wirtschaftliche Bedeutung - makroökonomische Ebene.
39
d) Anreize zur Ressourcenschonung - ökologische Ebene.
40
e) Kosten-Nutzen-Dilemma - Sicht des Investors.
41
3. Strategien zur Senkung der Betriebskosten.
41
a) Interesse des Mieters.
41
b) Interesse des Vermieters.
42
c) Vielfalt der Beeinflussungsfaktoren.
43
d) Mögliche Ansätze zur Senkung der Betriebskosten im Bereich rechtlicher Regelungen.
44
e) Vorgaben durch Standards.
46
f) Einflussfaktoren auf Vermieterseite.
46
g) Kommunale Gebühren.
47
h) Verhalten des Mieters.
48
i) Transparenz als Voraussetzung für Vergleichbarkeit.
48
j) Benchmarks.
49
k) Betriebskostenspiegel.
51
l) Heizkostenspiegel.
53
m) Heizkosten-Checks.
54
n) Gebäudepass.
55
4. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
56
a) Gesetzliche Grundlage.
56
b) Rechtslage vor der Mietrechtsreform.
56
c) Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes im Allgemeinen.
57
d) Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes.
59
e) Beispiele der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes.
61
f) Sonderfall: Wirtschaftlichkeitsgebot und Verwaltungsfehler des Vermieters.
71
g) Substantiierung - Beweislastfragen.
72
h) Rechtsfolgen bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes.
75
5. Struktur der Miete.
76
a) Gesetzliches Leitbild gem. § 535 BGB.
76
b) Grundmiete.
77
c) Inklusiv-/Pauschalmiete.
79
d) Teilinklusivmiete.
80
e) Erhöhungen von Inklusiv-, Pauschal- oder Teilinklusivmieten.
81
6. Begriff der Betriebskosten.
81
a) Gesetzliche Definition.
81
b) "Kalte" Betriebskosten.
81
c) "Warme" Betriebskosten.
82
d) Merkmale des tatsächlichen Entstandenseins der Kosten.
82
e) Merkmale der Verursachung der Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objektes.
85
f) Merkmale der laufenden Entstehung der Kosten.
85
g) Merkmal der Zuordnung der Kosten auf den Eigentümer oder Erbbauberechtigten.
86
h) Sonderproblem: Eigenleistungen des Vermieters.
86
i) Einschaltung von Regie-Betrieben.
88
j) Ermächtigungsgrundlage und umlegbare Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung.
89
k) Abgrenzung zu Verwaltungskosten.
89
l) Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung.
91
m) Betriebskosten und Investitionen und Finanzierung des Vermieters.
92
n) Betriebskosten und Verkehrssicherungspflicht.
93
o) Sonstige Betriebskosten.
94
7. Betriebskostenverordnung und Zweite Berechnungsverordnung.
94
a) Inhalt und Bedeutung der Zweiten Berechnungsverordnung.
94
b) Inhalt und Bedeutung der Betriebskostenverordnung.
96
c) Synopse Zweite Berechnungsverordnung und Betriebskostenverordnung.
96
d) Verhältnis Zweite Berechnungsverordnung und Betriebskostenverordnung.
104
e) Vor dem 1.1. 2004 abgeschlossene Mietverträge mit Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der II. BV.
104
f) Mietverträge ab dem 1.1.2004 mit Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der II. BV
105
g) Ab dem 1.1. 2004 abgeschlossene Mietverträge mit Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder auf § 556 Abs. 1 BGB.
106
8. Mietverhältnisse über Geschäftsräume.
107
a) Grundregel des § 549 Abs. 1 BGB.
107
b) Besonderheiten für Geschäftsräume.
108
c) Beispiele.
110
9. Prozessrechtliche Fragen.
110
a) Zuständigkeit des Gerichts.
110
b) Klage auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen.
111
c) Klage auf Zahlung eines Abrechnungssaldos.
112
d) Klage auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung.
113
e) Klage des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist des Vermieters.
114
f) Klage auf Ausübung des Belegeinsichtsrechts.
115
g) Klage bei Änderungen der Betriebskostenvorauszahlungen.
117
h) Klage bei Änderungen der Betriebskostenstruktur.
118
i) Fragen des Gegenstandswertes von Betriebskostenklagen.
119
j) Rechtsmittel in Betriebskostenprozessen.
120
10. Vollstreckungsrechtliche Fragen.
120
a) Vollstreckung von Zahlungstiteln.
120
b) Vollstreckung von Herausgabetiteln.
121
c) Vollstreckung von Titeln auf Rechnungslegung.
121
II. § 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten).
124
1. Grundsätzliche Überlegungen.
126
a) Vereinbarung über Umlegbarkeit der Betriebskosten.
126
b) Fall-Konstellationen.
128
c) Beispiele.
129
d) Stillschweigende Vertragsveränderung.
133
e) Geschäftsraummietverhältnisse.
137
2. Betriebskostenbegriff, § 19 Abs. 2 WoFG und Betriebskostenverordnung.
137
3. Pauschale oder Vorauszahlung.
138
a) Pauschale.
138
b) Vorauszahlung.
139
c) Fälligkeit.
140
4. Angemessenheit der Vorauszahlungen.
141
a) Begriff der Angemessenheit.
141
b) Zu geringe Vorauszahlungen.
143
c) Zu hohe Vorauszahlungen.
145
d) Sonderfall der Zusicherung der Auskömmlichkeit von Vorauszahlungen.
145
e) Sonderfall unterschiedlicher Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten.
146
5. Jährliche Abrechnungspflicht über die Vorauszahlungen für Betriebskosten.
146
a) Abrechnungspflicht allgemein.
146
b) Verpflichteter der Abrechnung.
147
c) Abrechnungspflicht bei Vermieterwechsel.
148
d) Adressat der Abrechnung.
152
e) Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.
154
f) Form der Abrechnung.
161
g) Abrechnungszeitpunkt und Abrechnungsreife.
162
h) Bildung von Wirtschaftseinheiten.
163
i) Sonderproblem: Gemischt-genutzte Grundstücke.
163
j) Sonderproblem: Leerstand.
166
6. Abrechnungszeitraum/Abrechnungsperiode.
171
a) Rechtsgrundlagen.
171
b) Begriff und Inhalt.
172
c) Verlängerung des Abrechnungszeitraumes.
172
d) Verkürzung des Abrechnungszeitraumes.
173
e) Unterschiedliche Abrechnungsperioden.
174
f) Abgrenzung bei der Zuordnung von Kosten.
175
g) Sonderproblem: aperiodische Betriebskosten.
176
7. Abrechnungsfrist.
178
a) Gesetzliche Grundlagen.
178
b) Begriff und Inhalt.
178
c) Veränderung der Abrechnungsfrist.
179
d) Berechnung der Frist.
179
e) Fristversäumnis.
180
f) Nicht-Vertreten-Müssen der Verspätung.
181
g) Abgrenzung zur Abrechnungspflicht.
183
h) Fehlerhafte Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist/Korrekturen der Abrechnung.
185
i) Verwirkung/Abrechnungen aus Zeiträumen vor 2001.
187
8. Teilabrechnung.
188
9. Einwendungen des Mieters.
189
a) Rechtsgrundlage.
189
b) Inhalt des Einwendungsrechts.
189
c) Form der Einwendungen.
189
10. Einsichts- und Kontrollrecht des Mieters.
190
a) Rechtsgrundlage.
190
b) Inhalt und Umfang.
190
c) Einsicht in die Belege.
193
d) Überlassung von Belegkopien.
194
e) Ausübung der Kontrollrechte des Mieters durch Dritte.
199
f) Rechtsfolgen einer Verweigerung der Kontrollrechte durch den Vermieter.
199
11. Form und Frist zur Mitteilung von Einwendungen des Mieters.
200
12. Kein Vertreten-Müssen der verspäteten Mitteilung von Einwendungen des Mieters
201
13. Die Einwendungsausschlussfrist im öffentlich-geförderten Wohnraum.
202
14. Zahlungspflichten nach Abrechnung/Abrechnungssaldo.
203
15. Verjährungsfragen.
206
a) Abrechnungspflichten/Abrechnungsrechte.
206
b) Zahlungsansprüche.
207
c) Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen.
207
III. § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten).
208
1. Umlagemaßstab - Wohnfläche.
209
a) Vorrang vertraglicher Vereinbarungen.
209
b) Vorrang gesetzlicher Regelungen.
210
c) Wohnfläche als gesetzliche Regelung.
210
2. Verbrauch als Abrechnungsmaßstab.
211
3. Änderung des Abrechnungsmaßstabes durch den Vermieter.
212
a) Voraussetzungen für eine solche Änderungserklärung.
212
b) Form und Inhalt der Erklärung.
213
c) Änderung der Inklusivmiete.
214
d) Wirkung der Vermietererklärung.
215
e) Herabsetzung der Miete.
215
4. Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen.
216
IV. § 560 Veränderungen von Betriebskosten.
217
1. Begriff und Zulässigkeit der Betriebskostenpauschale.
217
2. Veränderungen von Betriebskostenpauschalen.
218
a) Erhöhung durch den Vermieter.
218
b) Ermäßigung der Betriebskostenpauschale.
220
c) Veränderung von Inklusivmieten.
220
3. Veränderungen von Betriebskostenvorauszahlungen.
220
a) Vorliegen einer Abrechnung als Voraussetzung.
220
b) Allgemeine Anforderungen an ein Anpassungsverlangen.
221
c) Anpassung in angemessener Höhe.
222
4. Geltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit.
222
5. Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters.
223
Teil 3
Betriebskostenverordnung.
225
§ 1 Betriebskosten.
225
I. Struktur der Miete.
226
1. Gesetzliches Leitbild gem. § 535 BGB.
226
2. Grundmiete.
227
3. Inklusivmiete/Pauschalmiete.
228
4. Teilinklusivmiete.
228
II. Begriff der Betriebskosten.
228
1. Gesetzliche Definition.
228
2. "Kalte" Betriebskosten.
229
3. "Warme" Betriebskosten.
229
4. Merkmal des tatsächlichen Entstandenseins der Kosten.
229
5. Merkmal der Verursachung der Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objektes.
230
6. Merkmal der laufenden Entstehung der Kosten.
230
7. Merkmal der Zuordnung der Kosten auf den Eigentümer oder Erbbauberechtigten
230
8. Sonderproblem: Eigenleistungen des Vermieters.
230
9. Einschaltung von Regie-Betrieben.
231
10. Ermächtigungsgrundlage und umlegbare Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung.
231
11. Abgrenzung zu Verwaltungskosten.
231
12. Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung.
232
13. Betriebskosten und Investitionen und Finanzierung des Vermieters.
232
14. Betriebskosten und Verkehrssicherungspflicht.
232
15. Sonstige Betriebskosten.
232
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten.
233
I. Übersicht zu den Änderungen im Betriebskosten-Katalog.
233
II. Die einzelnen Betriebskostenarten.
234
1. öffentliche Lasten des Grundstücks.
235
a) Umlagefähige Kosten.
235
b) Nicht umlagefähige Kosten.
235
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
236
aa) Gewerbebetriebe.
236
bb) Garagen und Stellplätze.
238
cc) Mietvertragliche Klausel zur einheitlichen Kostenbelastung.
239
dd) Erläuterungspflicht in der Betriebskostenabrechnung.
240
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
240
aa) Unvermietete Wohnungen.
240
bb) Kostenverteilung bei Eigentumswohnungen.
240
e) Einzelheiten zur Kostenumlage.
241
- Rückwirkende Geltendmachung.
241
aa) Rechtslage bei einer vereinbarten Pauschale.
242
bb) Rechtslage bei vereinbarter Abrechnung.
242
(1) Geltendmachung trotz Ablaufs der Ausschlussfrist.
242
(2) Drei-Monatsfrist.
242
(3) Unbegrenzte Kostenumlage.
243
(4) Anwendung des Abflussprinzips?
243
(5) Beendete Mietverhältnisse.
244
cc) Regelung für preisgebundene Wohnungen.
244
f) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
244
g) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
245
2. Wasserversorgung Nr. 2 des § 2 BetrKV.
245
a) Umlagefähige Kosten.
247
aa) Kosten des Wasserverbrauchs und die Grundgebühren.
247
bb) Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung.
247
(1) Anmietung von Wasserzählern.
247
(2) Eichkosten.
248
(a) Eichfristen.
248
(b) Eichung bedeutet Geräteaustausch.
248
(3) Kosten der Berechnung und Aufteilung.
249
cc) Wassermengenregler.
249
dd) Hauseigene Wasserversorgungsanlage.
250
ee) Wasseraufbereitungsanlage.
250
b) Nicht umlagefähige Kosten.
251
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
252
aa) Gewerbebetriebe.
252
(1) Erforderlichkeit des Vorwegabzugs.
252
(2) Durchführung des Vorwegabzugs.
253
(a) Erfassung oder Schätzung?
253
(b) Berechnung des Kostenanteils.
254
bb) Vorwegabzug in anderen Fällen.
254
cc) Zusammenfassung.
255
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
256
aa) Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung.
256
bb) Unbilliger Verteilerschlüssel?
256
(1) Anspruch des Mieters auf Abrechnung nach Personenzahl?
256
(2) Umlage der Grundgebühr bei verbrauchsabhängiger Abrechnung.
258
cc) Wohnungsleerstand.
259
(1) Verteilung nach Wohnfläche.
259
(2) Abrechnung nach Verbrauch.
260
e) Einzelheiten zur Kostenumlage.
260
aa) Zeitliche Zuordnung der Kosten.
260
(1) Leistungsprinzip.
260
(2) Keine Abrechnung anhand von Abschlagszahlungen.
261
bb) Eichkosten.
261
(1) Keine Umlage noch nicht entstandener Eichkosten.
261
(2) Gleichmäßige Kostenverteilung.
262
(3) Kostentransparenz.
262
cc) Messdifferenzen.
264
(1) Gründe für die Messdifferenzen.
264
(2) Behandlung der Messdifferenzen bei der Kostenumlage.
265
(a) Gründe für größere Messdifferenzen als üblich.
265
(b) Umfang der zulässigen Messdifferenzen.
266
(aa) Die 20%-Grenze nach der Rechtsprechung.
266
(bb) Stellungnahme.
267
(c) Kostenumlage bei größeren Messdifferenzen.
267
(d) Darlegungs- und Beweislast.
268
(e) Probleme bei Anwendung der Differenzmethode.
268
(aa) Pauschalwert für die Messdifferenz.
269
(bb) Größere Wasserverluste.
270
dd) Fehler bei der Verbrauchserfassung.
270
(1) Erfassungsmängel.
270
(a) Totalausfall eines Zwischenzählers.
270
(b) Fehlerhafte Anzeige der Zwischenzähler.
270
(c) Nicht geeichte Zähler.
271
(d) Nicht zugängliche Wohnung.
271
(2) Schätzung.
271
(a) Ausfall eines Zählers.
271
(b) Ausfall mehrerer Zähler.
272
(c) Höchstgrenze.
272
(3) Kürzungsrecht.
272
(a) Anwendbarkeit.
272
(b) Höhe des Kürzungsbetrags.
272
ee) Ungewöhnlich hoher Gesamtverbrauch.
273
ff) Wirtschaftseinheit.
274
f) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
274
aa) Wassersparende Maßnahmen.
274
bb) Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung.
274
(1) Kostendifferenz.
274
(2) Laufende Kosten.
275
(3) Anmietung der Messgeräte.
276
(4) Kosten der Berechnung und Aufteilung.
276
g) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
277
aa) Einbaupflicht für Wasserzähler.
277
bb) Modernisierung.
277
cc) Direktabrechnung.
277
3. Abwasserbeseitigung.
278
a) Umlagefähige Kosten.
279
aa) Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung.
279
bb) Betrieb einer nicht öffentlichen Anlage.
279
cc) Betrieb einer Entwässerungspumpe.
279
b) Nicht umlagefähige Kosten.
280
aa) Abwasserbeiträge.
280
bb) Instandhaltungskosten.
280
cc) Verwaltungskosten.
280
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
281
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
281
e) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
282
aa) Sprengwasserabzug.
282
bb) Zu klein bemessene Entwässerungsanlage.
282
f) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
282
aa) Berechnungsgrundlage für die Abwasserkosten.
282
bb) Rechtmäßigkeit des Gebührenbescheides.
283
4. Heizung.
284
a) Umlagefähige Kosten.
287
aa) Kosten der Zentralheizung.
287
(1) Brennstoffkosten.
287
(2) Kosten des Betriebsstroms.
288
(3) Kosten der Bedienung und Überwachung.
289
(a) Bedienungskosten.
289
(b) Überwachungskosten.
289
(4) Kosten der Riege der Anlage und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit.
290
(a) Wartungskosten.
290
(b) Kosten der Abgasmessung.
291
(5) Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums.
291
(a) Öltankreinigung.
291
(b) Neubeschichtung des Öltanks.
293
(6) Kosten der Messung nach dem Bundes-lmmissionsschutzgesetz.
293
(7) Kosten der Anmietung oder Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung.
294
(a) Ausrüstungspflicht.
294
(b) Kostenumlage.
295
(aa) Kosten der Verwendung.
296
(bb) Anmietung.
298
(cc) Eichkosten.
299
(dd) Austausch des Erfassungssystems.
299
(8) Kosten der Berechnung und Aufteilung.
300
(a) Kosten für die Ablesung und Abrechnung.
300
(b) Kosten der Zwischenablesung.
300
bb) Kosten der zentralen Brennstoffversorgungsanlage.
302
cc) Kosten der Wärmelieferung.
303
dd) Kosten von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten.
303
(1) Etagenheizungen.
303
(2) Gaseinzelfeuerstätten.
304
b) Nicht umlagefähige Kosten.
305
aa) Instandhaltungskosten.
305
bb) Verwaltungskosten.
305
cc) Solaranlage.
306
dd) Weitere Kosten.
306
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
306
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
307
aa) Vorgeschriebener Umlagemaßstab.
307
(1) Verbrauchsabhängiger Anteil.
307
(2) Verbrauchsunabhängiger Anteil.
307
(a) Beheizte Räume.
307
(b) Anteilige Einbeziehung der Balkonflächen.
308
bb) Änderung des Verteilerschlüssels.
308
e) Einzelheiten zur Kostenumlage.
309
aa) Leerstand.
309
bb) Fehlendes Ableseprotokoll.
310
(1) Bedeutung des Protokolls zur Beweissicherung.
310
(2) Entbehrlichkeit des Protokolls?
311
(3) Empfehlungen für die Mieter.
312
cc) Differenzen bei der Wärmemessung.
313
dd) Contracting.
314
(1) Preisstruktur.
314
(2) Das Grundkonzept des Contractings.
315
(3) Mögliche Nachteile des Contractings aus Mietersicht.
315
(a) Keine Preistransparenz.
315
(b) Doppelzahlungen.
316
(c) Fehlende Preiskontrolle.
316
(d) Mangelnde Preissicherheit.
316
(e) Unzureichende Energieeinsparung.
317
(f) Fehlende Wärmedämm-Maßnahmen.
317
(4) Betreibermodell.
318
(5) Umstellung auf Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis.
318
(a) Kein Recht zur einseitigen Umstellung im bestehenden Mietverhältnis.
319
(aa) Die Grundsatzurteile des BGH.
319
(bb) Konsequenzen der BGH-Urteile.
319
(b) Ausnahmen, die ein Recht zur Umstellung begründen können.
321
(aa) Mietvertragliches Recht zur Umstellung.
321
(bb) Modernisierung der Heizungsanlage.
322
(cc) Einführung des Contractings in Verbindung mit dem erstmaligen Einbau einer Zentralheizung.
323
(dd) Verweigerung der Zustimmung durch wenige Mieter.
324
(ee) Wechsel des Anbieters.
324
f) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
325
aa) Contracting.
325
(1) Übergang zum Contracting.
325
(2) Kostenvergleich mit anderen Anbietern.
325
bb) Maßnahmen zur Verringerung des Energieverbrauchs.
328
cc) Einkauf der Brennstoffe.
328
dd) Kosten der Verbrauchserfassung.
329
(1) Grenzen der Wirtschaftlichkeit.
330
(2) Rechtsfolgen unwirtschaftlicher Verbrauchserfassung.
334
g) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
335
aa) Rechte des Mieters bei einem überhöhten Heizenergieverbrauch.
335
(1) Erkennen eines überhöhten Wärmeverbrauchs.
335
(2) Kürzungsrecht?
336
(3) Mangelbeseitigungsanspruch und Gewährleistungsrechte.
336
(a) Hoher Wärmeverbrauch.
337
(b) Unzureichende Wärmeisolierung.
337
(c) Unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage.
337
(d) Lagenachteil.
338
(4) Modernisierung.
338
bb) Gaspreiserhöhungen.
339
(1) Mangelnde Fälligkeit einer Preiserhöhung.
339
(a) Preiserhöhung nach billigem Ermessen.
339
(b) Erhöhung nach einer Preisanpassungsklausel.
340
(2) Vermieter als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens.
340
(3) Versorgungssperre ist unzulässig.
340
5. Warmwasser.
341
a) Umlagefähige Kosten.
341
aa) Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage.
342
bb) Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser.
342
cc) Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten.
342
b) Nicht umlagefähige Kosten.
343
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
343
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
343
e) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
343
6. Verbundene Anlagen.
344
7. Aufzug.
345
a) Umlagefähige Kosten.
345
aa) Kosten des Betriebsstroms.
345
bb) Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung.
346
cc) Wartungs- und Überprüfungskosten.
347
dd) Kosten der Reinigung der Anlage.
348
b) Nicht umlagefähige Kosten.
348
aa) Instandhaltungskosten.
348
(1) Vollwartungsvertrag.
348
(2) Beseitigung einer Betriebsstörung.
350
(3) Austausch von Kleinteilen.
351
bb) Kosten der Haftpflichtversicherung.
352
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
352
d) Einzelheiten zur Kostenumlage.
352
aa) Einbeziehung der Erdgeschossmieter.
352
bb) Wirtschaftseinheit.
353
e) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
354
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung.
355
a) Straßenreinigung.
355
aa) Umlagefähige Kosten.
355
(1) Gebühren der öffentlichen Straßenreinigung.
355
(2) Vom Vermieter veranlasste Reinigungsarbeiten.
356
(3) Winterdienst.
356
bb) Nicht umlagefähige Kosten.
357
cc) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
357
dd) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
357
ee) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
357
ff) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
358
(1) Vertragliche Übernahme durch den Mieter.
358
(a) Verpflichtung nur bei Vereinbarung.
358
(b) Entziehung der Reinigungsarbeiten.
359
(c) Unmöglichkeit der Vertragserfüllung.
359
(2) Einzelheiten zum Winterdienst.
360
(a) Umfang und Zeitpunkt.
360
(b) Besorgung der Streumittel und Arbeitsgeräte.
361
(c) Haftung.
361
b) Müllbeseitigung.
362
aa) Umlagefähige Kosten.
362
(1) Kosten für Müllkompressoren, -schlucker, -absauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen.
363
(2) Kosten der Berechnung und Aufteilung.
364
(3) Rechtslage für "Altmietverträge".
364
(4) Kosten der Sperrmüllabfuhr und Entrümpelung.
365
(5) Offener Tatbestand.
366
bb) Nicht umlagefähige Kosten.
366
(1) Mietkosten für Müllbehälter.
366
(2) Kosten eines Bauschuttcontainers.
366
cc) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
366
dd) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
367
(1) Verteilung nach festem Umlagemaßstab.
367
(2) Verursachungsabhängiger Umlagemaßstab.
368
ee) Einzelheiten zur Kostenumlage.
369
ff) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
369
(1) Vermeidung von Überkapazitäten.
369
(2) Müllsortierung organisieren.
370
(3) Auf ordnungsgemäße Entsorgung hinwirken.
370
(4) "Mülltourismus" entgegenwirken.
370
(5) Müllbehälter zur Leerung bereitstellen.
371
(6) Müllmanagement.
371
(7) Müllschlucker und -absauganlagen.
374
(8) Kürzung der berechneten Kosten.
374
9. Gebäudereinigung.
375
a) Umlagefähige Kosten.
375
aa) Gebäudereinigungskosten.
375
bb) Ungezieferbekämpfung.
376
b) Nicht umlagefähige Kosten.
377
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
377
d) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
377
aa) Reinigungskosten.
377
bb) Kosten der Ungezieferbekämpfung.
379
e) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
379
aa) Übertragung der Reinigungspflichten auf den Mieter.
379
(1) Mietvertragliche Vereinbarung.
379
(2) Umfang der Reinigungspflichten.
380
bb) Verstöße gegen die Reinigungspflichten.
381
10. Gartenpflege.
382
a) Umlagefähige Kosten.
383
aa) Einbezogene Grundstücksflächen.
383
bb) Umfang der Pflegearbeiten.
385
(1) Garten- und Grünflächen.
(a) Erneuerung von Pflanzen.
385
(b) Baumfällkosten.
386
(2) Pflege der sonstigen Flächen.
387
(a) Pflege der Spielplätze.
389
(b) Pflege der anderen Grundstücksflächen.
389
(3) Winterdienst.
390
cc) Durchführung der Arbeiten.
390
b) Nicht umlagefähige Kosten.
391
aa) Anschaffungskosten.
392
bb) Instandhaltungskosten.
392
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
393
d) Einzelheiten zur Kostenumlage.
394
e) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
394
aa) Angemessenheit der Pflegearbeiten.
395
(1) Reduzierung der Sprengwasserkosten.
395
(2) Gartenpflege als Vermieter-Hobby.
395
bb) Höhe der Personalkosten.
395
(1) Vergabe an eine Fremdfirma.
396
(2) Übertragung auf den Mieter.
396
(3) Gegenüber den Vorjahren differierende Kosten.
397
f) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
397
aa) Vereinbarung zur Gartennutzung durch den Mieter.
397
bb) Vereinbarung zur Gartenpflege durch den Mieter.
397
cc) Umfang der Gartenpflege.
397
dd) Bezahlung der Kosten durch den Mieter.
398
ee) Rechte des Mieters bei Einschränkungen des Gartennutzungsrechts.
399
11. Beleuchtung.
400
a) Umlagefähige Kosten.
400
b) Nicht umlagefähige Kosten.
401
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
402
d) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
402
12. Schornsteinreinigung.
402
a) Umlagefähige Kosten.
403
b) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
403
c) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
404
d) Einzelheiten zur Kostenumlage.
404
aa) Kein Wahlrecht bei Zentralheizung.
404
bb) Nutzung des Schornsteins.
404
13. Sach- und Haftpflichtversicherung.
405
a) Umlagefähige Kosten.
405
aa) Sachversicherungen.
406
bb) Haftpflichtversicherungen.
406
cc) Weitere Versicherungen.
407
b) Nicht umlagefähige Kosten.
407
aa) Vandalismusschadenversicherung.
408
bb) Weitere nicht umlagefähige Versicherungskosten.
408
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
409
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
410
e) Einzelheiten zur Kostenumlage.
411
f) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
411
g) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
411
aa) Mittelbarer Versicherungsschutz.
413
bb) Verpflichtung zum Abschluss einer Versicherung.
413
14. Hauswart.
414
a) Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.
414
aa) Fehlende Definition des Aufgabenbereichs.
415
bb) Aufgabenbereiche und Umlagefähigkeit.
415
(1) Tätigkeiten, die andere Betriebskostenarten betreffen.
416
(2) Maßnahmen zur Einhaltung der Sicherheit und Ordnung.
416
(3) Verwaltungsaufgaben.
418
(4) Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten.
418
(5) Stellungnahme zu den strittigen Punkten.
420
(6) Sonderfall Pförtnerkosten.
420
cc) Durchführung der Arbeiten.
422
dd) Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten der Hausmeistertätigkeit
423
ee) Abzug der nicht umlagefähigen Kosten.
428
b) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
428
c) Einzelheiten zur Kostenumlage.
429
aa) Einbeziehung des Hausmeisters.
429
bb) Gemeinsame Abrechnung mehrerer Gebäude.
429
cc) Tätigkeitsnachweis.
429
dd) Recht des Mieters auf Einsicht in den Hauswartvertrag.
430
d) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
431
aa) Erforderlichkeit der Hausmeistertätigkeit.
431
bb) Beauftragung eines Unternehmens.
432
cc) Angemessenheit einzelner Leistungen.
433
dd) Höhe der Kosten.
434
(1) Angemessenheit.
434
(2) Erheblicher Kostenanstieg.
434
15. Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen.
437
a) Gemeinschaftsantenne.
437
aa) Umlagefähige Kosten.
437
(1) Prüfung der Betriebsbereitschaft.
437
(2) Nutzungsentgelt.
438
(3) Betriebsstrom.
438
(4) Urheberrechtsgebühren.
439
(a) Rechtsgrundlage.
439
(b) Kostenumlage für "Air-Mietverträge.
440
bb) Nicht umlagefähige Kosten.
440
cc) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
440
dd) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
441
(1) Kostenvergleich Anmietung und Kauf.
441
(2) Wirtschaftlichkeit eines "Wartungsvertrags".
441
ee) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
441
(1) Demontage der Gemeinschaftsantenne.
441
(2) Digitales Fernsehen über Antenne.
442
b) Kabelfernsehen.
443
aa) Umlagefähige Kosten.
443
bb) Nicht umlagefähige Kosten.
443
cc) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
444
dd) Einzelheiten zur Kostenumlage.
444
ee) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
445
16. Wäschepflege.
446
a) Umlagefähige Kosten.
446
aa) Einrichtungen für die Wäschepflege.
446
bb) Betriebsstrom.
447
cc) Überwachung, Pflege und Reinigung.
447
dd) Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit.
447
ee) Wasserkosten.
447
b) Nicht umlagefähige Kosten.
448
c) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
448
d) Einzelheiten zur Kostenumlage.
448
e) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
449
17. Sonstige Betriebskosten.
451
a) Einleitung.
452
b) Der Betriebskostenbegriff.
454
aa) Die Ermächtigungsgrundlage.
454
bb) Laufende Entstehung der Kosten.
454
cc) Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch.
455
(1) Grundstücksbezogene Kosten.
455
(2) Bestimmungsgemäßer Gebrauch.
456
c) Abgrenzungsfragen.
456
aa) Verwaltungskosten.
456
bb) Instandhaltung und Instandsetzung.
457
(1) Die Wartung als Instandhaltung/Instandsetzung.
457
(2) Die Wartung als Betriebskostenart.
460
cc) Investitionen des Vermieters.
460
dd) Gewerberaum.
461
ee) Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.
461
d) Die einzelnen Kostenarten.
462
aa) Klingel- und Gegensprechanlage.
462
bb) Abflussrohre.
462
cc) Gasleitungen.
463
dd) Saunakosten.
463
ee) Elektrische Anlage.
464
ff) Die Rauch- und Brandmeldeanlagen.
464
gg) Lüftungsanlagen.
465
hh) Feuerlöscher.
465
ii) Blitzschutzanlage.
466
jj) Rückstausicherung/Abwasser.
466
kk) Türschließanlagen/Rolltore.
467
ll) Geländer (Balkone/Treppenhäuser), Türen/Fenster.
467
mm) Sicherheitsbeleuchtung/Notstromaggregat.
467
nn) Überwachungsanlage/ Alarmanlage.
468
oo) Dach (Dachrinnen)/Fassade.
468
pp) Concierge/Bewachung.
469
Teil 4
Die Wohnflächenverordnung.
471
Vor § 1 WoFIVO.
471
I. Übersicht.
472
II. Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Wohn- und Gewerbefläche.
474
1. Wohnflächenverordnung.
474
2. II. Berechnungsverordnung.
474
3. DIN 283, Teil 2, - Wohnungen.
475
4. DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Hochbauten.
475
5. gif-Richtlinie/Achsmaß.
475
III. Vereinbarungen über die Wohn- und Gewerbefläche.
476
IV. Vereinbarungen über Berechnungsmethoden.
476
1. Individualvereinbarungen.
477
2. Allgemeine Geschäftsbedingungen.
477
a) Wohnraum.
477
b) Gewerberaum.
478
3. Die Änderung von Berechnungsmethoden.
479
4. Unterbliebene Vereinbarungen.
479
a) Wohnraummietverhältnisse.
479
b) Gewerberaummietverhältnisse.
481
V. Rechtsfolgen bei der vertraglichen Abweichung von tatsächlichen Wohnflächen.
481
1. Mieterhöhungen.
482
a) Tatsächliche Wohnfläche ist kleiner.
482
b) Tatsächliche Wohnfläche ist größer.
482
c) Einfluss von Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung.
482
d) Änderung der tatsächlichen Wohnfläche.
483
2. Betriebskosten.
484
a) Tatsächliche Fläche ist kleiner.
485
b) Tatsächliche Fläche ist größer.
485
3. Gewährleistung.
486
a) Vorliegen eines Mangels.
486
aa) Mieterhöhung.
486
bb) Kenntnis des Mieters.
487
cc) Grob fahrlässige Unkenntnis.
488
dd) Arglist des Vermieters.
488
ee) Vorbehaltlose Mietzahlung.
488
b) Zugesicherte Eigenschaft.
489
aa) Wohnraum.
489
bb) Gewerberaum.
490
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche.
491
I. Einleitung.
491
II. Geltungsbereich.
492
1. Unmittelbarer Anwendungsbereich.
492
a) Zweck des WoFG.
492
b) Fördergegenstand.
492
c) Fördermittel.
493
d) Anforderungen an die Wohnungsgröße.
494
2. Entsprechende Anwendung aufgrund gesetzlicher Regelung.
494
a) Heimmindestbau-Verordnung (HMindBauV).
494
b) Wohngeld-Verordnung (WoGV).
494
3. Analoge Anwendung auf den freifinanzierten Wohnungsbau.
494
a) DIN 283.
495
b) Wohnflächen-Verordnung.
496
III. Anwendung der II. BV.
496
1. Anwendungsbereich.
496
2. Übergangsregelung.
497
IV. Verweisungsnorm.
497
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen.
498
I. Allgemeiner Begriff der Wohnfläche.
500
1. Wohnung.
500
a) Wohnraumförderung.
502
b) Steuerrecht.
503
c) Meldegesetz.
504
d) WEG.
505
e) Mietrecht.
505
2. Räume.
506
a) Unterteilung der Räume.
506
b) Erfassung von Nebenräumen.
507
c) Nicht fertig gestellte Räume.
507
3. Ausschließlichkeit.
508
a) Abgeschlossenheit.
508
aa) Abstellräume.
509
bb) Sonstige Räume.
509
b) Nicht abgeschlossene Wohnungen.
510
c) Einzelne, isolierte Räume.
510
d) Untervermietung.
510
4. Wohnheim.
511
II. Zusätzliche nach allen Seiten geschlossene Räume (Absatz 2 Ziff. 1).
512
1. Wintergärten.
512
2. Schwimmbad.
512
3. Ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.
513
III. Zusätzliche nicht nach allen Seiten geschlossene Räume (Abs. 2 Ziff. 2).
514
1. Balkon.
514
2. Loggia.
514
3. Dachgarten.
514
4. Terrasse.
514
IV. Von der Wohnfläche ausgeschlossene Räume (Abs. 3).
515
1. Zubehörräume (Abs. 3 Ziff. 1).
515
a) Begriff.
515
aa) II. BV.
516
bb) DIN 283.
517
cc) DIN 277.
517
b) Kellerraum.
517
c) Abstellraum und Kellerersatzraum außerhalb der Wohnung.
518
aa) Abstellraum.
518
bb) Kellerersatzraum.
520
d) Waschküche.
520
e) Bodenraum.
521
f) Trockenraum.
521
g) Heizungsraum.
521
h) Garagen.
522
i) Schuppen (Holzlegen).
522
j) Wirtschaftsräume.
523
k) Weitere Räume.
523
2. Räume - die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes der Länder genügen (Abs. 3 Ziff. 2).
524
a) Grundlagen.
524
b) Materielles Baurecht.
525
c) Formelles Baurecht.
526
d) Einzelfälle.
526
3. Geschäftsräume (Abs. 3 Ziff. 3).
526
a) Begriff.
526
b) Sog. unechte Geschäftsräume.
527
c) Einzelfälle.
528
d) Abgrenzung zu Wirtschaftsräumen.
528
e) DIN-Vorschriften.
528
V. Anwendung der II. BV.
529
1. Abgeschlossenheit der Wohnung.
529
2. Unterteilung der Räume.
529
a) Die einzelnen Wohnräume.
529
b) Untervermietete Teile einer Wohnung.
530
c) Wirtschaftsräume.
530
§ 3 Ermittlung der Grundfläche.
532
I. Einführung.
534
1. Übersicht.
534
2. Die Berechnungen nach DIN.
534
a) DIN 283.
534
b) DIN 277.
535
aa) Die Brutto-Grundfläche.
535
bb) Die Konstruktions-Grundfläche.
535
cc) Die Netto-Grundfläche.
536
(1) Nutzfläche.
536
(2) Funktionsfläche.
536
(3) Verkehrsfläche.
536
II. Die Art der Ermittlung.
536
1. Die Ermittlung nach lichten Maßen.
536
a) Bekleidung der Bauteile.
537
b) Bauliche Abschluss.
537
2. Die Ermittlung durch Ausmessung.
538
a) Fertigmaße.
538
b) Rohbaumaße.
538
c) Abweichung von der Bauzeichnung.
539
III. Die einzubeziehenden Grundflächen.
539
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen.
540
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten.
540
3. Fest eingebaute Gegenstände, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen.
540
4. Frei liegende Installationen.
541
5. Einbaumöbel.
541
6. Nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler.
541
7. Andere nicht ausdrücklich genannte Bauteile.
542
IV. Grundflächen, die außer Betracht bleiben.
542
1. Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, frei stehende Pfeiler und Säulen, die eine Höhe von mehr als 1,50 m und eine Grundfläche von mehr als 0,1 qm aufweisen.
543
2. Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze.
544
3. Türnischen.
544
4. Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und weniger als 0,13 m tief sind.
545
5. Raumteile unter Treppen.
546
§ 4 Anrechnung der Grundflächen.
547
I. Einleitung.
547
II. Lichte Höhe von Räumen und Raumteilen.
548
1. Vollanrechnung der Raumfläche.
549
2. Teilanrechnung der Raumfläche.
550
a) Dachschrägen.
550
b) Flächen unterhalb von Treppen.
554
c) Sonstige Flächen.
554
III. Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.
555
1. Unbeheizbare Wintergärten.
555
2. Schwimmbad.
556
3. ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.
557
IV. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.
557
V. Der pauschale Abzug nach § 44 Abs. 3 II. BV.
559
§ 5 Überleitungsvorschrift.
560
I. Berechnungen nach der WoFIVO.
560
II. Berechnungen nach der II. BV.
561
Register.
Vorwort:
Am 1. September 2001 ist das Mietrechtsreformgesetz in Kraft getreten. Damit hat der Begriff der "Betriebskosten" erstmals Einzug in das BGB genommen. Mit der Rechtsregelung der Betriebskosten des Wohnens befassen sich die §§ 556, 556a und 560 BGB.
Am 1. Januar 2004 ist die Betriebs- und Wohnflächenverordnung in Kraft getreten. Sie ist die Ergänzung und gleichzeitig auch der vorläufige Abschluss der BGB-Mietrechtsreform und der Reform des sozialen Wohnungsbaus im Wohnraumförderungsgesetz. § 19 Abs. 2 WoFG und § 556 Abs. 1 BGB verweisen auf die Betriebskostenverordnung, die nunmehr im geförderten Wohnungsbau ebenso gilt wie im frei finanzierten Wohnungsbau.
Diese neuen Rechtsgrundlagen waren im April 2004 Anlass, erstmals einen Betriebskostenkommentar vorzulegen. Rund zwei Jahre später ist eine gründliche Überarbeitung des Kommentars notwendig geworden. Die Inhalte wurden aktualisiert, die Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshof, ist umfassend berücksichtigt.
In Deutschland werden jährlich etwa 41 Milliarden Euro für die Nebenkosten des Wohnens aufgewendet. Dies entspricht im Durchschnitt der Mieterhaushalte einem Drittel der gesamten Wohnkostenbelastung. Der Begriff der "zweiten Miete" hat sich schon deshalb längst eingebürgert. Die Betriebskosten des Wohnens haben heute eine hohe soziale, wirtschaftliche und ökologische Bedeutung. Auch diese Gesichtspunkte werden in dem vorliegenden Kommentar beleuchtet. In gleicher Weise werden die Strategien vorgestellt, die von Akteuren auf dem Wohnungsmarkt zur Reduzierung der Wohnkosten entwickelt und zum Teil auch umgesetzt worden sind.
Die Erhebung und Abrechnung von Nebenkosten sind häufig Anlass zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes, die auch von Verbänden der Anbieterseite im Wesentlichen bestätigt werden, bezieht sich jede dritte Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter auf Betriebskosten. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, um beim Auftreten von Konflikten Lösungshilfen zu geben, stehen im Mittelpunkt dieses Kommentars die Rechtsfragen rund um die BGB-Vorschriflen zum Betriebskostenrecht, um die Vorschriften der Betriebskostenverordnung, dort vor allem der einzelnen Betriebskostenarten, und der Wohnflächenverordnung. Die seit 1989 unverändert geltende Heizkostenverordnung ist nicht Gegenstand dieses Kommentars.
Der Kommentar konzentriert sich bewusst auf die aktuelle Rechtsprechung und Literatur. Die Autoren haben den Versuch unternommen, rechtswissenschaftliche Systematik und rechtspraktische Kasuistik miteinander zu verbinden und auf diese Weise eine konkrete Arbeitshilfe für alle diejenigen zu schaffen, die sich mit dem Betriebskostenrecht befassen müssen: Richter, Rechtsanwälte, Haus- und Wohnungsverwaltungen, Wohnungsunternehmen, Kommunalverwaltungen, private Vermieter, Mietervereine, Verbände.
Die Autoren wollen nicht nur Arbeitshilfen geben. Sie richten die ausdrückliche Bitte an die Leser, durch Anregungen, Verbesserungs- und Ergänzungsvorschläge zur Fortentwicklung dieses Betriebskostenkommentars beizutragen.
Berlin, im November 2006
Norbert Eisenschmid Dr. Franz-Georg Rips Dietmar Wall
Um Ihren Mandanten sicher durch die Streitigkeiten zu führen, stehen im Mittelpunkt des aktuellen Kommentars die Rechtsfragen rund um die BGB-Vorschriften zum Betriebskostenrecht und um die Vorschriften der Betriebskostenverordnung.
Eingearbeitet ist die höchstrichterliche Rechtsprechung nach der Mietrechts- und Schuldrechtsreform sowie deren Auswirkungen in den Entscheidungen der Instanzgerichte und der alltäglichen Anwaltspraxis.
Pressestimme:
Dr. Dietrich Beyer, Richter am BGH (a.D.), VIII. Zivilsenat:
"Überhaupt finde ich Ihre Kommentierung in Inhalt und Gliederung sehr gelungen, und es macht richtig Spaß, darin zu lesen. Ich wünsche Ihnen und Ihren Mitautoren, dass der Kommentar die weite Verbreitung findet, die ihm gebührt."
Inhaltsverzeichnis:
Abkürzungsverzeichnis.
XXVII
Literaturverzeichnis.
XXIX
Teil 1
Die Geschichte der Betriebskosten (vom BGB bis zur Betriebskostenverordnung).
1
I. Die ersten Sonderregelungen.
1
II. Das Reichsmietengesetz.
3
1. Die Friedensmiete/Grundmiete.
4
2. Die Zuschläge.
5
3. Die Nebenleistungen.
6
4. Schematische Darstellung zur Ermittlung der "gesetzlichen Miete".
7
III. Die Zeit der Notmaßnahmen.
7
IV. Die Zeit nach 1945.
10
1. Sozialer- und steuerbegünstigter Wohnungsbau.
10
2. Die Festlegung der Betriebskosten für den Sozialen Wohnungsbau.
11
3. Der Altbaubestand.
12
V. Die Wohnraumkündigungsschutzgesetze.
15
1. Der Lücke-Plan.
15
2. Das Erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz.
15
3. Das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz.
16
VI. Verordnungsregelungen.
16
1. Die Heizkostenverordnung.
16
2. Die Änderungen der Neubaumietenverordnung.
17
3. Die Änderungen der Zweiten Berechnungsverordnung.
17
VII. Die Wiedervereinigung.
18
VIII. Die Mietrechtsreform ab 2001.
19
Teil 2
Betriebskosten im BGB.
21
I. Vor §§ 556, 556a und 560 BGB.
21
1. Entstehungsgeschichte der BGB-Normen.
23
a) Implementierung der Vorschriften zu den Betriebskosten in das Mietrecht.
23
b) Betriebskosten vor dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform.
25
c) Kostenmietrecht.
26
d) Verknüpfung des Betriebskostenrechts im geförderten und frei finanzierten Wohnungsbau.
27
e) Betriebskostenverordnung.
28
f) Betriebskostenverordnung und Zweite Berechnungsverordnung im Vertragsrecht.
31
g) Problem der Wirtschaftseinheiten.
33
h) Heizkostenverordnung.
36
2. Soziale, wirtschaftliche und ökologische Bedeutung der Betriebskosten.
36
a) Begriff der "zweiten Miete".
36
b) Anteil der Betriebskosten an der Wohnkostenbelastung - soziales Element.
38
c) Wirtschaftliche Bedeutung - makroökonomische Ebene.
39
d) Anreize zur Ressourcenschonung - ökologische Ebene.
40
e) Kosten-Nutzen-Dilemma - Sicht des Investors.
41
3. Strategien zur Senkung der Betriebskosten.
41
a) Interesse des Mieters.
41
b) Interesse des Vermieters.
42
c) Vielfalt der Beeinflussungsfaktoren.
43
d) Mögliche Ansätze zur Senkung der Betriebskosten im Bereich rechtlicher Regelungen.
44
e) Vorgaben durch Standards.
46
f) Einflussfaktoren auf Vermieterseite.
46
g) Kommunale Gebühren.
47
h) Verhalten des Mieters.
48
i) Transparenz als Voraussetzung für Vergleichbarkeit.
48
j) Benchmarks.
49
k) Betriebskostenspiegel.
51
l) Heizkostenspiegel.
53
m) Heizkosten-Checks.
54
n) Gebäudepass.
55
4. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
56
a) Gesetzliche Grundlage.
56
b) Rechtslage vor der Mietrechtsreform.
56
c) Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes im Allgemeinen.
57
d) Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes.
59
e) Beispiele der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes.
61
f) Sonderfall: Wirtschaftlichkeitsgebot und Verwaltungsfehler des Vermieters.
71
g) Substantiierung - Beweislastfragen.
72
h) Rechtsfolgen bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes.
75
5. Struktur der Miete.
76
a) Gesetzliches Leitbild gem. § 535 BGB.
76
b) Grundmiete.
77
c) Inklusiv-/Pauschalmiete.
79
d) Teilinklusivmiete.
80
e) Erhöhungen von Inklusiv-, Pauschal- oder Teilinklusivmieten.
81
6. Begriff der Betriebskosten.
81
a) Gesetzliche Definition.
81
b) "Kalte" Betriebskosten.
81
c) "Warme" Betriebskosten.
82
d) Merkmale des tatsächlichen Entstandenseins der Kosten.
82
e) Merkmale der Verursachung der Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objektes.
85
f) Merkmale der laufenden Entstehung der Kosten.
85
g) Merkmal der Zuordnung der Kosten auf den Eigentümer oder Erbbauberechtigten.
86
h) Sonderproblem: Eigenleistungen des Vermieters.
86
i) Einschaltung von Regie-Betrieben.
88
j) Ermächtigungsgrundlage und umlegbare Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung.
89
k) Abgrenzung zu Verwaltungskosten.
89
l) Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung.
91
m) Betriebskosten und Investitionen und Finanzierung des Vermieters.
92
n) Betriebskosten und Verkehrssicherungspflicht.
93
o) Sonstige Betriebskosten.
94
7. Betriebskostenverordnung und Zweite Berechnungsverordnung.
94
a) Inhalt und Bedeutung der Zweiten Berechnungsverordnung.
94
b) Inhalt und Bedeutung der Betriebskostenverordnung.
96
c) Synopse Zweite Berechnungsverordnung und Betriebskostenverordnung.
96
d) Verhältnis Zweite Berechnungsverordnung und Betriebskostenverordnung.
104
e) Vor dem 1.1. 2004 abgeschlossene Mietverträge mit Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der II. BV.
104
f) Mietverträge ab dem 1.1.2004 mit Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der II. BV
105
g) Ab dem 1.1. 2004 abgeschlossene Mietverträge mit Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder auf § 556 Abs. 1 BGB.
106
8. Mietverhältnisse über Geschäftsräume.
107
a) Grundregel des § 549 Abs. 1 BGB.
107
b) Besonderheiten für Geschäftsräume.
108
c) Beispiele.
110
9. Prozessrechtliche Fragen.
110
a) Zuständigkeit des Gerichts.
110
b) Klage auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen.
111
c) Klage auf Zahlung eines Abrechnungssaldos.
112
d) Klage auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung.
113
e) Klage des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist des Vermieters.
114
f) Klage auf Ausübung des Belegeinsichtsrechts.
115
g) Klage bei Änderungen der Betriebskostenvorauszahlungen.
117
h) Klage bei Änderungen der Betriebskostenstruktur.
118
i) Fragen des Gegenstandswertes von Betriebskostenklagen.
119
j) Rechtsmittel in Betriebskostenprozessen.
120
10. Vollstreckungsrechtliche Fragen.
120
a) Vollstreckung von Zahlungstiteln.
120
b) Vollstreckung von Herausgabetiteln.
121
c) Vollstreckung von Titeln auf Rechnungslegung.
121
II. § 556 BGB (Vereinbarungen über Betriebskosten).
124
1. Grundsätzliche Überlegungen.
126
a) Vereinbarung über Umlegbarkeit der Betriebskosten.
126
b) Fall-Konstellationen.
128
c) Beispiele.
129
d) Stillschweigende Vertragsveränderung.
133
e) Geschäftsraummietverhältnisse.
137
2. Betriebskostenbegriff, § 19 Abs. 2 WoFG und Betriebskostenverordnung.
137
3. Pauschale oder Vorauszahlung.
138
a) Pauschale.
138
b) Vorauszahlung.
139
c) Fälligkeit.
140
4. Angemessenheit der Vorauszahlungen.
141
a) Begriff der Angemessenheit.
141
b) Zu geringe Vorauszahlungen.
143
c) Zu hohe Vorauszahlungen.
145
d) Sonderfall der Zusicherung der Auskömmlichkeit von Vorauszahlungen.
145
e) Sonderfall unterschiedlicher Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten.
146
5. Jährliche Abrechnungspflicht über die Vorauszahlungen für Betriebskosten.
146
a) Abrechnungspflicht allgemein.
146
b) Verpflichteter der Abrechnung.
147
c) Abrechnungspflicht bei Vermieterwechsel.
148
d) Adressat der Abrechnung.
152
e) Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung.
154
f) Form der Abrechnung.
161
g) Abrechnungszeitpunkt und Abrechnungsreife.
162
h) Bildung von Wirtschaftseinheiten.
163
i) Sonderproblem: Gemischt-genutzte Grundstücke.
163
j) Sonderproblem: Leerstand.
166
6. Abrechnungszeitraum/Abrechnungsperiode.
171
a) Rechtsgrundlagen.
171
b) Begriff und Inhalt.
172
c) Verlängerung des Abrechnungszeitraumes.
172
d) Verkürzung des Abrechnungszeitraumes.
173
e) Unterschiedliche Abrechnungsperioden.
174
f) Abgrenzung bei der Zuordnung von Kosten.
175
g) Sonderproblem: aperiodische Betriebskosten.
176
7. Abrechnungsfrist.
178
a) Gesetzliche Grundlagen.
178
b) Begriff und Inhalt.
178
c) Veränderung der Abrechnungsfrist.
179
d) Berechnung der Frist.
179
e) Fristversäumnis.
180
f) Nicht-Vertreten-Müssen der Verspätung.
181
g) Abgrenzung zur Abrechnungspflicht.
183
h) Fehlerhafte Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist/Korrekturen der Abrechnung.
185
i) Verwirkung/Abrechnungen aus Zeiträumen vor 2001.
187
8. Teilabrechnung.
188
9. Einwendungen des Mieters.
189
a) Rechtsgrundlage.
189
b) Inhalt des Einwendungsrechts.
189
c) Form der Einwendungen.
189
10. Einsichts- und Kontrollrecht des Mieters.
190
a) Rechtsgrundlage.
190
b) Inhalt und Umfang.
190
c) Einsicht in die Belege.
193
d) Überlassung von Belegkopien.
194
e) Ausübung der Kontrollrechte des Mieters durch Dritte.
199
f) Rechtsfolgen einer Verweigerung der Kontrollrechte durch den Vermieter.
199
11. Form und Frist zur Mitteilung von Einwendungen des Mieters.
200
12. Kein Vertreten-Müssen der verspäteten Mitteilung von Einwendungen des Mieters
201
13. Die Einwendungsausschlussfrist im öffentlich-geförderten Wohnraum.
202
14. Zahlungspflichten nach Abrechnung/Abrechnungssaldo.
203
15. Verjährungsfragen.
206
a) Abrechnungspflichten/Abrechnungsrechte.
206
b) Zahlungsansprüche.
207
c) Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen.
207
III. § 556a BGB (Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten).
208
1. Umlagemaßstab - Wohnfläche.
209
a) Vorrang vertraglicher Vereinbarungen.
209
b) Vorrang gesetzlicher Regelungen.
210
c) Wohnfläche als gesetzliche Regelung.
210
2. Verbrauch als Abrechnungsmaßstab.
211
3. Änderung des Abrechnungsmaßstabes durch den Vermieter.
212
a) Voraussetzungen für eine solche Änderungserklärung.
212
b) Form und Inhalt der Erklärung.
213
c) Änderung der Inklusivmiete.
214
d) Wirkung der Vermietererklärung.
215
e) Herabsetzung der Miete.
215
4. Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen.
216
IV. § 560 Veränderungen von Betriebskosten.
217
1. Begriff und Zulässigkeit der Betriebskostenpauschale.
217
2. Veränderungen von Betriebskostenpauschalen.
218
a) Erhöhung durch den Vermieter.
218
b) Ermäßigung der Betriebskostenpauschale.
220
c) Veränderung von Inklusivmieten.
220
3. Veränderungen von Betriebskostenvorauszahlungen.
220
a) Vorliegen einer Abrechnung als Voraussetzung.
220
b) Allgemeine Anforderungen an ein Anpassungsverlangen.
221
c) Anpassung in angemessener Höhe.
222
4. Geltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit.
222
5. Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters.
223
Teil 3
Betriebskostenverordnung.
225
§ 1 Betriebskosten.
225
I. Struktur der Miete.
226
1. Gesetzliches Leitbild gem. § 535 BGB.
226
2. Grundmiete.
227
3. Inklusivmiete/Pauschalmiete.
228
4. Teilinklusivmiete.
228
II. Begriff der Betriebskosten.
228
1. Gesetzliche Definition.
228
2. "Kalte" Betriebskosten.
229
3. "Warme" Betriebskosten.
229
4. Merkmal des tatsächlichen Entstandenseins der Kosten.
229
5. Merkmal der Verursachung der Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Objektes.
230
6. Merkmal der laufenden Entstehung der Kosten.
230
7. Merkmal der Zuordnung der Kosten auf den Eigentümer oder Erbbauberechtigten
230
8. Sonderproblem: Eigenleistungen des Vermieters.
230
9. Einschaltung von Regie-Betrieben.
231
10. Ermächtigungsgrundlage und umlegbare Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung.
231
11. Abgrenzung zu Verwaltungskosten.
231
12. Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung.
232
13. Betriebskosten und Investitionen und Finanzierung des Vermieters.
232
14. Betriebskosten und Verkehrssicherungspflicht.
232
15. Sonstige Betriebskosten.
232
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten.
233
I. Übersicht zu den Änderungen im Betriebskosten-Katalog.
233
II. Die einzelnen Betriebskostenarten.
234
1. öffentliche Lasten des Grundstücks.
235
a) Umlagefähige Kosten.
235
b) Nicht umlagefähige Kosten.
235
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
236
aa) Gewerbebetriebe.
236
bb) Garagen und Stellplätze.
238
cc) Mietvertragliche Klausel zur einheitlichen Kostenbelastung.
239
dd) Erläuterungspflicht in der Betriebskostenabrechnung.
240
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
240
aa) Unvermietete Wohnungen.
240
bb) Kostenverteilung bei Eigentumswohnungen.
240
e) Einzelheiten zur Kostenumlage.
241
- Rückwirkende Geltendmachung.
241
aa) Rechtslage bei einer vereinbarten Pauschale.
242
bb) Rechtslage bei vereinbarter Abrechnung.
242
(1) Geltendmachung trotz Ablaufs der Ausschlussfrist.
242
(2) Drei-Monatsfrist.
242
(3) Unbegrenzte Kostenumlage.
243
(4) Anwendung des Abflussprinzips?
243
(5) Beendete Mietverhältnisse.
244
cc) Regelung für preisgebundene Wohnungen.
244
f) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
244
g) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
245
2. Wasserversorgung Nr. 2 des § 2 BetrKV.
245
a) Umlagefähige Kosten.
247
aa) Kosten des Wasserverbrauchs und die Grundgebühren.
247
bb) Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung.
247
(1) Anmietung von Wasserzählern.
247
(2) Eichkosten.
248
(a) Eichfristen.
248
(b) Eichung bedeutet Geräteaustausch.
248
(3) Kosten der Berechnung und Aufteilung.
249
cc) Wassermengenregler.
249
dd) Hauseigene Wasserversorgungsanlage.
250
ee) Wasseraufbereitungsanlage.
250
b) Nicht umlagefähige Kosten.
251
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
252
aa) Gewerbebetriebe.
252
(1) Erforderlichkeit des Vorwegabzugs.
252
(2) Durchführung des Vorwegabzugs.
253
(a) Erfassung oder Schätzung?
253
(b) Berechnung des Kostenanteils.
254
bb) Vorwegabzug in anderen Fällen.
254
cc) Zusammenfassung.
255
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
256
aa) Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung.
256
bb) Unbilliger Verteilerschlüssel?
256
(1) Anspruch des Mieters auf Abrechnung nach Personenzahl?
256
(2) Umlage der Grundgebühr bei verbrauchsabhängiger Abrechnung.
258
cc) Wohnungsleerstand.
259
(1) Verteilung nach Wohnfläche.
259
(2) Abrechnung nach Verbrauch.
260
e) Einzelheiten zur Kostenumlage.
260
aa) Zeitliche Zuordnung der Kosten.
260
(1) Leistungsprinzip.
260
(2) Keine Abrechnung anhand von Abschlagszahlungen.
261
bb) Eichkosten.
261
(1) Keine Umlage noch nicht entstandener Eichkosten.
261
(2) Gleichmäßige Kostenverteilung.
262
(3) Kostentransparenz.
262
cc) Messdifferenzen.
264
(1) Gründe für die Messdifferenzen.
264
(2) Behandlung der Messdifferenzen bei der Kostenumlage.
265
(a) Gründe für größere Messdifferenzen als üblich.
265
(b) Umfang der zulässigen Messdifferenzen.
266
(aa) Die 20%-Grenze nach der Rechtsprechung.
266
(bb) Stellungnahme.
267
(c) Kostenumlage bei größeren Messdifferenzen.
267
(d) Darlegungs- und Beweislast.
268
(e) Probleme bei Anwendung der Differenzmethode.
268
(aa) Pauschalwert für die Messdifferenz.
269
(bb) Größere Wasserverluste.
270
dd) Fehler bei der Verbrauchserfassung.
270
(1) Erfassungsmängel.
270
(a) Totalausfall eines Zwischenzählers.
270
(b) Fehlerhafte Anzeige der Zwischenzähler.
270
(c) Nicht geeichte Zähler.
271
(d) Nicht zugängliche Wohnung.
271
(2) Schätzung.
271
(a) Ausfall eines Zählers.
271
(b) Ausfall mehrerer Zähler.
272
(c) Höchstgrenze.
272
(3) Kürzungsrecht.
272
(a) Anwendbarkeit.
272
(b) Höhe des Kürzungsbetrags.
272
ee) Ungewöhnlich hoher Gesamtverbrauch.
273
ff) Wirtschaftseinheit.
274
f) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
274
aa) Wassersparende Maßnahmen.
274
bb) Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung.
274
(1) Kostendifferenz.
274
(2) Laufende Kosten.
275
(3) Anmietung der Messgeräte.
276
(4) Kosten der Berechnung und Aufteilung.
276
g) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
277
aa) Einbaupflicht für Wasserzähler.
277
bb) Modernisierung.
277
cc) Direktabrechnung.
277
3. Abwasserbeseitigung.
278
a) Umlagefähige Kosten.
279
aa) Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung.
279
bb) Betrieb einer nicht öffentlichen Anlage.
279
cc) Betrieb einer Entwässerungspumpe.
279
b) Nicht umlagefähige Kosten.
280
aa) Abwasserbeiträge.
280
bb) Instandhaltungskosten.
280
cc) Verwaltungskosten.
280
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
281
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
281
e) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
282
aa) Sprengwasserabzug.
282
bb) Zu klein bemessene Entwässerungsanlage.
282
f) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
282
aa) Berechnungsgrundlage für die Abwasserkosten.
282
bb) Rechtmäßigkeit des Gebührenbescheides.
283
4. Heizung.
284
a) Umlagefähige Kosten.
287
aa) Kosten der Zentralheizung.
287
(1) Brennstoffkosten.
287
(2) Kosten des Betriebsstroms.
288
(3) Kosten der Bedienung und Überwachung.
289
(a) Bedienungskosten.
289
(b) Überwachungskosten.
289
(4) Kosten der Riege der Anlage und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit.
290
(a) Wartungskosten.
290
(b) Kosten der Abgasmessung.
291
(5) Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums.
291
(a) Öltankreinigung.
291
(b) Neubeschichtung des Öltanks.
293
(6) Kosten der Messung nach dem Bundes-lmmissionsschutzgesetz.
293
(7) Kosten der Anmietung oder Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung.
294
(a) Ausrüstungspflicht.
294
(b) Kostenumlage.
295
(aa) Kosten der Verwendung.
296
(bb) Anmietung.
298
(cc) Eichkosten.
299
(dd) Austausch des Erfassungssystems.
299
(8) Kosten der Berechnung und Aufteilung.
300
(a) Kosten für die Ablesung und Abrechnung.
300
(b) Kosten der Zwischenablesung.
300
bb) Kosten der zentralen Brennstoffversorgungsanlage.
302
cc) Kosten der Wärmelieferung.
303
dd) Kosten von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten.
303
(1) Etagenheizungen.
303
(2) Gaseinzelfeuerstätten.
304
b) Nicht umlagefähige Kosten.
305
aa) Instandhaltungskosten.
305
bb) Verwaltungskosten.
305
cc) Solaranlage.
306
dd) Weitere Kosten.
306
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
306
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
307
aa) Vorgeschriebener Umlagemaßstab.
307
(1) Verbrauchsabhängiger Anteil.
307
(2) Verbrauchsunabhängiger Anteil.
307
(a) Beheizte Räume.
307
(b) Anteilige Einbeziehung der Balkonflächen.
308
bb) Änderung des Verteilerschlüssels.
308
e) Einzelheiten zur Kostenumlage.
309
aa) Leerstand.
309
bb) Fehlendes Ableseprotokoll.
310
(1) Bedeutung des Protokolls zur Beweissicherung.
310
(2) Entbehrlichkeit des Protokolls?
311
(3) Empfehlungen für die Mieter.
312
cc) Differenzen bei der Wärmemessung.
313
dd) Contracting.
314
(1) Preisstruktur.
314
(2) Das Grundkonzept des Contractings.
315
(3) Mögliche Nachteile des Contractings aus Mietersicht.
315
(a) Keine Preistransparenz.
315
(b) Doppelzahlungen.
316
(c) Fehlende Preiskontrolle.
316
(d) Mangelnde Preissicherheit.
316
(e) Unzureichende Energieeinsparung.
317
(f) Fehlende Wärmedämm-Maßnahmen.
317
(4) Betreibermodell.
318
(5) Umstellung auf Wärmecontracting im laufenden Mietverhältnis.
318
(a) Kein Recht zur einseitigen Umstellung im bestehenden Mietverhältnis.
319
(aa) Die Grundsatzurteile des BGH.
319
(bb) Konsequenzen der BGH-Urteile.
319
(b) Ausnahmen, die ein Recht zur Umstellung begründen können.
321
(aa) Mietvertragliches Recht zur Umstellung.
321
(bb) Modernisierung der Heizungsanlage.
322
(cc) Einführung des Contractings in Verbindung mit dem erstmaligen Einbau einer Zentralheizung.
323
(dd) Verweigerung der Zustimmung durch wenige Mieter.
324
(ee) Wechsel des Anbieters.
324
f) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
325
aa) Contracting.
325
(1) Übergang zum Contracting.
325
(2) Kostenvergleich mit anderen Anbietern.
325
bb) Maßnahmen zur Verringerung des Energieverbrauchs.
328
cc) Einkauf der Brennstoffe.
328
dd) Kosten der Verbrauchserfassung.
329
(1) Grenzen der Wirtschaftlichkeit.
330
(2) Rechtsfolgen unwirtschaftlicher Verbrauchserfassung.
334
g) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
335
aa) Rechte des Mieters bei einem überhöhten Heizenergieverbrauch.
335
(1) Erkennen eines überhöhten Wärmeverbrauchs.
335
(2) Kürzungsrecht?
336
(3) Mangelbeseitigungsanspruch und Gewährleistungsrechte.
336
(a) Hoher Wärmeverbrauch.
337
(b) Unzureichende Wärmeisolierung.
337
(c) Unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage.
337
(d) Lagenachteil.
338
(4) Modernisierung.
338
bb) Gaspreiserhöhungen.
339
(1) Mangelnde Fälligkeit einer Preiserhöhung.
339
(a) Preiserhöhung nach billigem Ermessen.
339
(b) Erhöhung nach einer Preisanpassungsklausel.
340
(2) Vermieter als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens.
340
(3) Versorgungssperre ist unzulässig.
340
5. Warmwasser.
341
a) Umlagefähige Kosten.
341
aa) Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage.
342
bb) Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser.
342
cc) Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten.
342
b) Nicht umlagefähige Kosten.
343
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
343
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
343
e) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
343
6. Verbundene Anlagen.
344
7. Aufzug.
345
a) Umlagefähige Kosten.
345
aa) Kosten des Betriebsstroms.
345
bb) Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung.
346
cc) Wartungs- und Überprüfungskosten.
347
dd) Kosten der Reinigung der Anlage.
348
b) Nicht umlagefähige Kosten.
348
aa) Instandhaltungskosten.
348
(1) Vollwartungsvertrag.
348
(2) Beseitigung einer Betriebsstörung.
350
(3) Austausch von Kleinteilen.
351
bb) Kosten der Haftpflichtversicherung.
352
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
352
d) Einzelheiten zur Kostenumlage.
352
aa) Einbeziehung der Erdgeschossmieter.
352
bb) Wirtschaftseinheit.
353
e) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
354
8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung.
355
a) Straßenreinigung.
355
aa) Umlagefähige Kosten.
355
(1) Gebühren der öffentlichen Straßenreinigung.
355
(2) Vom Vermieter veranlasste Reinigungsarbeiten.
356
(3) Winterdienst.
356
bb) Nicht umlagefähige Kosten.
357
cc) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
357
dd) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
357
ee) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
357
ff) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
358
(1) Vertragliche Übernahme durch den Mieter.
358
(a) Verpflichtung nur bei Vereinbarung.
358
(b) Entziehung der Reinigungsarbeiten.
359
(c) Unmöglichkeit der Vertragserfüllung.
359
(2) Einzelheiten zum Winterdienst.
360
(a) Umfang und Zeitpunkt.
360
(b) Besorgung der Streumittel und Arbeitsgeräte.
361
(c) Haftung.
361
b) Müllbeseitigung.
362
aa) Umlagefähige Kosten.
362
(1) Kosten für Müllkompressoren, -schlucker, -absauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen.
363
(2) Kosten der Berechnung und Aufteilung.
364
(3) Rechtslage für "Altmietverträge".
364
(4) Kosten der Sperrmüllabfuhr und Entrümpelung.
365
(5) Offener Tatbestand.
366
bb) Nicht umlagefähige Kosten.
366
(1) Mietkosten für Müllbehälter.
366
(2) Kosten eines Bauschuttcontainers.
366
cc) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
366
dd) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
367
(1) Verteilung nach festem Umlagemaßstab.
367
(2) Verursachungsabhängiger Umlagemaßstab.
368
ee) Einzelheiten zur Kostenumlage.
369
ff) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
369
(1) Vermeidung von Überkapazitäten.
369
(2) Müllsortierung organisieren.
370
(3) Auf ordnungsgemäße Entsorgung hinwirken.
370
(4) "Mülltourismus" entgegenwirken.
370
(5) Müllbehälter zur Leerung bereitstellen.
371
(6) Müllmanagement.
371
(7) Müllschlucker und -absauganlagen.
374
(8) Kürzung der berechneten Kosten.
374
9. Gebäudereinigung.
375
a) Umlagefähige Kosten.
375
aa) Gebäudereinigungskosten.
375
bb) Ungezieferbekämpfung.
376
b) Nicht umlagefähige Kosten.
377
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
377
d) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
377
aa) Reinigungskosten.
377
bb) Kosten der Ungezieferbekämpfung.
379
e) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
379
aa) Übertragung der Reinigungspflichten auf den Mieter.
379
(1) Mietvertragliche Vereinbarung.
379
(2) Umfang der Reinigungspflichten.
380
bb) Verstöße gegen die Reinigungspflichten.
381
10. Gartenpflege.
382
a) Umlagefähige Kosten.
383
aa) Einbezogene Grundstücksflächen.
383
bb) Umfang der Pflegearbeiten.
385
(1) Garten- und Grünflächen.
(a) Erneuerung von Pflanzen.
385
(b) Baumfällkosten.
386
(2) Pflege der sonstigen Flächen.
387
(a) Pflege der Spielplätze.
389
(b) Pflege der anderen Grundstücksflächen.
389
(3) Winterdienst.
390
cc) Durchführung der Arbeiten.
390
b) Nicht umlagefähige Kosten.
391
aa) Anschaffungskosten.
392
bb) Instandhaltungskosten.
392
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
393
d) Einzelheiten zur Kostenumlage.
394
e) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
394
aa) Angemessenheit der Pflegearbeiten.
395
(1) Reduzierung der Sprengwasserkosten.
395
(2) Gartenpflege als Vermieter-Hobby.
395
bb) Höhe der Personalkosten.
395
(1) Vergabe an eine Fremdfirma.
396
(2) Übertragung auf den Mieter.
396
(3) Gegenüber den Vorjahren differierende Kosten.
397
f) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
397
aa) Vereinbarung zur Gartennutzung durch den Mieter.
397
bb) Vereinbarung zur Gartenpflege durch den Mieter.
397
cc) Umfang der Gartenpflege.
397
dd) Bezahlung der Kosten durch den Mieter.
398
ee) Rechte des Mieters bei Einschränkungen des Gartennutzungsrechts.
399
11. Beleuchtung.
400
a) Umlagefähige Kosten.
400
b) Nicht umlagefähige Kosten.
401
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
402
d) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
402
12. Schornsteinreinigung.
402
a) Umlagefähige Kosten.
403
b) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
403
c) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
404
d) Einzelheiten zur Kostenumlage.
404
aa) Kein Wahlrecht bei Zentralheizung.
404
bb) Nutzung des Schornsteins.
404
13. Sach- und Haftpflichtversicherung.
405
a) Umlagefähige Kosten.
405
aa) Sachversicherungen.
406
bb) Haftpflichtversicherungen.
406
cc) Weitere Versicherungen.
407
b) Nicht umlagefähige Kosten.
407
aa) Vandalismusschadenversicherung.
408
bb) Weitere nicht umlagefähige Versicherungskosten.
408
c) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
409
d) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
410
e) Einzelheiten zur Kostenumlage.
411
f) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
411
g) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
411
aa) Mittelbarer Versicherungsschutz.
413
bb) Verpflichtung zum Abschluss einer Versicherung.
413
14. Hauswart.
414
a) Abgrenzung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.
414
aa) Fehlende Definition des Aufgabenbereichs.
415
bb) Aufgabenbereiche und Umlagefähigkeit.
415
(1) Tätigkeiten, die andere Betriebskostenarten betreffen.
416
(2) Maßnahmen zur Einhaltung der Sicherheit und Ordnung.
416
(3) Verwaltungsaufgaben.
418
(4) Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten.
418
(5) Stellungnahme zu den strittigen Punkten.
420
(6) Sonderfall Pförtnerkosten.
420
cc) Durchführung der Arbeiten.
422
dd) Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten der Hausmeistertätigkeit
423
ee) Abzug der nicht umlagefähigen Kosten.
428
b) Gemischte Nutzung des Gebäudes.
428
c) Einzelheiten zur Kostenumlage.
429
aa) Einbeziehung des Hausmeisters.
429
bb) Gemeinsame Abrechnung mehrerer Gebäude.
429
cc) Tätigkeitsnachweis.
429
dd) Recht des Mieters auf Einsicht in den Hauswartvertrag.
430
d) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
431
aa) Erforderlichkeit der Hausmeistertätigkeit.
431
bb) Beauftragung eines Unternehmens.
432
cc) Angemessenheit einzelner Leistungen.
433
dd) Höhe der Kosten.
434
(1) Angemessenheit.
434
(2) Erheblicher Kostenanstieg.
434
15. Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen.
437
a) Gemeinschaftsantenne.
437
aa) Umlagefähige Kosten.
437
(1) Prüfung der Betriebsbereitschaft.
437
(2) Nutzungsentgelt.
438
(3) Betriebsstrom.
438
(4) Urheberrechtsgebühren.
439
(a) Rechtsgrundlage.
439
(b) Kostenumlage für "Air-Mietverträge.
440
bb) Nicht umlagefähige Kosten.
440
cc) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
440
dd) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
441
(1) Kostenvergleich Anmietung und Kauf.
441
(2) Wirtschaftlichkeit eines "Wartungsvertrags".
441
ee) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
441
(1) Demontage der Gemeinschaftsantenne.
441
(2) Digitales Fernsehen über Antenne.
442
b) Kabelfernsehen.
443
aa) Umlagefähige Kosten.
443
bb) Nicht umlagefähige Kosten.
443
cc) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
444
dd) Einzelheiten zur Kostenumlage.
444
ee) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
445
16. Wäschepflege.
446
a) Umlagefähige Kosten.
446
aa) Einrichtungen für die Wäschepflege.
446
bb) Betriebsstrom.
447
cc) Überwachung, Pflege und Reinigung.
447
dd) Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit.
447
ee) Wasserkosten.
447
b) Nicht umlagefähige Kosten.
448
c) Einzelheiten zum Verteilerschlüssel.
448
d) Einzelheiten zur Kostenumlage.
448
e) Weitere rechtliche Aspekte im Zusammenhang mit dieser Betriebskostenart.
449
17. Sonstige Betriebskosten.
451
a) Einleitung.
452
b) Der Betriebskostenbegriff.
454
aa) Die Ermächtigungsgrundlage.
454
bb) Laufende Entstehung der Kosten.
454
cc) Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch.
455
(1) Grundstücksbezogene Kosten.
455
(2) Bestimmungsgemäßer Gebrauch.
456
c) Abgrenzungsfragen.
456
aa) Verwaltungskosten.
456
bb) Instandhaltung und Instandsetzung.
457
(1) Die Wartung als Instandhaltung/Instandsetzung.
457
(2) Die Wartung als Betriebskostenart.
460
cc) Investitionen des Vermieters.
460
dd) Gewerberaum.
461
ee) Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.
461
d) Die einzelnen Kostenarten.
462
aa) Klingel- und Gegensprechanlage.
462
bb) Abflussrohre.
462
cc) Gasleitungen.
463
dd) Saunakosten.
463
ee) Elektrische Anlage.
464
ff) Die Rauch- und Brandmeldeanlagen.
464
gg) Lüftungsanlagen.
465
hh) Feuerlöscher.
465
ii) Blitzschutzanlage.
466
jj) Rückstausicherung/Abwasser.
466
kk) Türschließanlagen/Rolltore.
467
ll) Geländer (Balkone/Treppenhäuser), Türen/Fenster.
467
mm) Sicherheitsbeleuchtung/Notstromaggregat.
467
nn) Überwachungsanlage/ Alarmanlage.
468
oo) Dach (Dachrinnen)/Fassade.
468
pp) Concierge/Bewachung.
469
Teil 4
Die Wohnflächenverordnung.
471
Vor § 1 WoFIVO.
471
I. Übersicht.
472
II. Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Wohn- und Gewerbefläche.
474
1. Wohnflächenverordnung.
474
2. II. Berechnungsverordnung.
474
3. DIN 283, Teil 2, - Wohnungen.
475
4. DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Hochbauten.
475
5. gif-Richtlinie/Achsmaß.
475
III. Vereinbarungen über die Wohn- und Gewerbefläche.
476
IV. Vereinbarungen über Berechnungsmethoden.
476
1. Individualvereinbarungen.
477
2. Allgemeine Geschäftsbedingungen.
477
a) Wohnraum.
477
b) Gewerberaum.
478
3. Die Änderung von Berechnungsmethoden.
479
4. Unterbliebene Vereinbarungen.
479
a) Wohnraummietverhältnisse.
479
b) Gewerberaummietverhältnisse.
481
V. Rechtsfolgen bei der vertraglichen Abweichung von tatsächlichen Wohnflächen.
481
1. Mieterhöhungen.
482
a) Tatsächliche Wohnfläche ist kleiner.
482
b) Tatsächliche Wohnfläche ist größer.
482
c) Einfluss von Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung.
482
d) Änderung der tatsächlichen Wohnfläche.
483
2. Betriebskosten.
484
a) Tatsächliche Fläche ist kleiner.
485
b) Tatsächliche Fläche ist größer.
485
3. Gewährleistung.
486
a) Vorliegen eines Mangels.
486
aa) Mieterhöhung.
486
bb) Kenntnis des Mieters.
487
cc) Grob fahrlässige Unkenntnis.
488
dd) Arglist des Vermieters.
488
ee) Vorbehaltlose Mietzahlung.
488
b) Zugesicherte Eigenschaft.
489
aa) Wohnraum.
489
bb) Gewerberaum.
490
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche.
491
I. Einleitung.
491
II. Geltungsbereich.
492
1. Unmittelbarer Anwendungsbereich.
492
a) Zweck des WoFG.
492
b) Fördergegenstand.
492
c) Fördermittel.
493
d) Anforderungen an die Wohnungsgröße.
494
2. Entsprechende Anwendung aufgrund gesetzlicher Regelung.
494
a) Heimmindestbau-Verordnung (HMindBauV).
494
b) Wohngeld-Verordnung (WoGV).
494
3. Analoge Anwendung auf den freifinanzierten Wohnungsbau.
494
a) DIN 283.
495
b) Wohnflächen-Verordnung.
496
III. Anwendung der II. BV.
496
1. Anwendungsbereich.
496
2. Übergangsregelung.
497
IV. Verweisungsnorm.
497
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen.
498
I. Allgemeiner Begriff der Wohnfläche.
500
1. Wohnung.
500
a) Wohnraumförderung.
502
b) Steuerrecht.
503
c) Meldegesetz.
504
d) WEG.
505
e) Mietrecht.
505
2. Räume.
506
a) Unterteilung der Räume.
506
b) Erfassung von Nebenräumen.
507
c) Nicht fertig gestellte Räume.
507
3. Ausschließlichkeit.
508
a) Abgeschlossenheit.
508
aa) Abstellräume.
509
bb) Sonstige Räume.
509
b) Nicht abgeschlossene Wohnungen.
510
c) Einzelne, isolierte Räume.
510
d) Untervermietung.
510
4. Wohnheim.
511
II. Zusätzliche nach allen Seiten geschlossene Räume (Absatz 2 Ziff. 1).
512
1. Wintergärten.
512
2. Schwimmbad.
512
3. Ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.
513
III. Zusätzliche nicht nach allen Seiten geschlossene Räume (Abs. 2 Ziff. 2).
514
1. Balkon.
514
2. Loggia.
514
3. Dachgarten.
514
4. Terrasse.
514
IV. Von der Wohnfläche ausgeschlossene Räume (Abs. 3).
515
1. Zubehörräume (Abs. 3 Ziff. 1).
515
a) Begriff.
515
aa) II. BV.
516
bb) DIN 283.
517
cc) DIN 277.
517
b) Kellerraum.
517
c) Abstellraum und Kellerersatzraum außerhalb der Wohnung.
518
aa) Abstellraum.
518
bb) Kellerersatzraum.
520
d) Waschküche.
520
e) Bodenraum.
521
f) Trockenraum.
521
g) Heizungsraum.
521
h) Garagen.
522
i) Schuppen (Holzlegen).
522
j) Wirtschaftsräume.
523
k) Weitere Räume.
523
2. Räume - die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes der Länder genügen (Abs. 3 Ziff. 2).
524
a) Grundlagen.
524
b) Materielles Baurecht.
525
c) Formelles Baurecht.
526
d) Einzelfälle.
526
3. Geschäftsräume (Abs. 3 Ziff. 3).
526
a) Begriff.
526
b) Sog. unechte Geschäftsräume.
527
c) Einzelfälle.
528
d) Abgrenzung zu Wirtschaftsräumen.
528
e) DIN-Vorschriften.
528
V. Anwendung der II. BV.
529
1. Abgeschlossenheit der Wohnung.
529
2. Unterteilung der Räume.
529
a) Die einzelnen Wohnräume.
529
b) Untervermietete Teile einer Wohnung.
530
c) Wirtschaftsräume.
530
§ 3 Ermittlung der Grundfläche.
532
I. Einführung.
534
1. Übersicht.
534
2. Die Berechnungen nach DIN.
534
a) DIN 283.
534
b) DIN 277.
535
aa) Die Brutto-Grundfläche.
535
bb) Die Konstruktions-Grundfläche.
535
cc) Die Netto-Grundfläche.
536
(1) Nutzfläche.
536
(2) Funktionsfläche.
536
(3) Verkehrsfläche.
536
II. Die Art der Ermittlung.
536
1. Die Ermittlung nach lichten Maßen.
536
a) Bekleidung der Bauteile.
537
b) Bauliche Abschluss.
537
2. Die Ermittlung durch Ausmessung.
538
a) Fertigmaße.
538
b) Rohbaumaße.
538
c) Abweichung von der Bauzeichnung.
539
III. Die einzubeziehenden Grundflächen.
539
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen.
540
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten.
540
3. Fest eingebaute Gegenstände, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- oder Duschwannen.
540
4. Frei liegende Installationen.
541
5. Einbaumöbel.
541
6. Nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler.
541
7. Andere nicht ausdrücklich genannte Bauteile.
542
IV. Grundflächen, die außer Betracht bleiben.
542
1. Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, frei stehende Pfeiler und Säulen, die eine Höhe von mehr als 1,50 m und eine Grundfläche von mehr als 0,1 qm aufweisen.
543
2. Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze.
544
3. Türnischen.
544
4. Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und weniger als 0,13 m tief sind.
545
5. Raumteile unter Treppen.
546
§ 4 Anrechnung der Grundflächen.
547
I. Einleitung.
547
II. Lichte Höhe von Räumen und Raumteilen.
548
1. Vollanrechnung der Raumfläche.
549
2. Teilanrechnung der Raumfläche.
550
a) Dachschrägen.
550
b) Flächen unterhalb von Treppen.
554
c) Sonstige Flächen.
554
III. Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.
555
1. Unbeheizbare Wintergärten.
555
2. Schwimmbad.
556
3. ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.
557
IV. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.
557
V. Der pauschale Abzug nach § 44 Abs. 3 II. BV.
559
§ 5 Überleitungsvorschrift.
560
I. Berechnungen nach der WoFIVO.
560
II. Berechnungen nach der II. BV.
561
Register.
Vorwort:
Am 1. September 2001 ist das Mietrechtsreformgesetz in Kraft getreten. Damit hat der Begriff der "Betriebskosten" erstmals Einzug in das BGB genommen. Mit der Rechtsregelung der Betriebskosten des Wohnens befassen sich die §§ 556, 556a und 560 BGB.
Am 1. Januar 2004 ist die Betriebs- und Wohnflächenverordnung in Kraft getreten. Sie ist die Ergänzung und gleichzeitig auch der vorläufige Abschluss der BGB-Mietrechtsreform und der Reform des sozialen Wohnungsbaus im Wohnraumförderungsgesetz. § 19 Abs. 2 WoFG und § 556 Abs. 1 BGB verweisen auf die Betriebskostenverordnung, die nunmehr im geförderten Wohnungsbau ebenso gilt wie im frei finanzierten Wohnungsbau.
Diese neuen Rechtsgrundlagen waren im April 2004 Anlass, erstmals einen Betriebskostenkommentar vorzulegen. Rund zwei Jahre später ist eine gründliche Überarbeitung des Kommentars notwendig geworden. Die Inhalte wurden aktualisiert, die Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshof, ist umfassend berücksichtigt.
In Deutschland werden jährlich etwa 41 Milliarden Euro für die Nebenkosten des Wohnens aufgewendet. Dies entspricht im Durchschnitt der Mieterhaushalte einem Drittel der gesamten Wohnkostenbelastung. Der Begriff der "zweiten Miete" hat sich schon deshalb längst eingebürgert. Die Betriebskosten des Wohnens haben heute eine hohe soziale, wirtschaftliche und ökologische Bedeutung. Auch diese Gesichtspunkte werden in dem vorliegenden Kommentar beleuchtet. In gleicher Weise werden die Strategien vorgestellt, die von Akteuren auf dem Wohnungsmarkt zur Reduzierung der Wohnkosten entwickelt und zum Teil auch umgesetzt worden sind.
Die Erhebung und Abrechnung von Nebenkosten sind häufig Anlass zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes, die auch von Verbänden der Anbieterseite im Wesentlichen bestätigt werden, bezieht sich jede dritte Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter auf Betriebskosten. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, um beim Auftreten von Konflikten Lösungshilfen zu geben, stehen im Mittelpunkt dieses Kommentars die Rechtsfragen rund um die BGB-Vorschriflen zum Betriebskostenrecht, um die Vorschriften der Betriebskostenverordnung, dort vor allem der einzelnen Betriebskostenarten, und der Wohnflächenverordnung. Die seit 1989 unverändert geltende Heizkostenverordnung ist nicht Gegenstand dieses Kommentars.
Der Kommentar konzentriert sich bewusst auf die aktuelle Rechtsprechung und Literatur. Die Autoren haben den Versuch unternommen, rechtswissenschaftliche Systematik und rechtspraktische Kasuistik miteinander zu verbinden und auf diese Weise eine konkrete Arbeitshilfe für alle diejenigen zu schaffen, die sich mit dem Betriebskostenrecht befassen müssen: Richter, Rechtsanwälte, Haus- und Wohnungsverwaltungen, Wohnungsunternehmen, Kommunalverwaltungen, private Vermieter, Mietervereine, Verbände.
Die Autoren wollen nicht nur Arbeitshilfen geben. Sie richten die ausdrückliche Bitte an die Leser, durch Anregungen, Verbesserungs- und Ergänzungsvorschläge zur Fortentwicklung dieses Betriebskostenkommentars beizutragen.
Berlin, im November 2006
Norbert Eisenschmid Dr. Franz-Georg Rips Dietmar Wall