Rudolf Stürzer
Das Vermieter-Praxishandbuch Stürzer, Rudolf; Koch, Michael; Noack, Birgit und Westner, Martina
Rudolf Stürzer
Das Vermieter-Praxishandbuch Stürzer, Rudolf; Koch, Michael; Noack, Birgit und Westner, Martina
- Buch
Produktdetails
- Verlag: Haufe-Lexware
- ISBN-13: 9783648017753
- ISBN-10: 3648017756
- Artikelnr.: 33346630
Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München. Unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen stellt er das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.
Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, stellt unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.
Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München, stellt unter Einbeziehung seiner langjährigen praktischen Erfahrung in Mietsachen das gesamte Wohn- und Geschäftsraummietrecht in einer sowohl für den Laien verständlichen als auch für den Fachmann hilfreichen Art und Weise dar.
Die Rechtsanwältin Birgit Noack ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.
1 WIE LÄSST SICH EIN PASSENDER MIETER FINDEN?
1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter
1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?
1.2.1 Anwendungsbereich
1.2.2 Verstöße gegen das AGG
1.2.3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG
1.2.4 Beweislastverteilung
1.2.5 Verjährungsfristen
1.2.6 Empfehlungen
1.2.7 Übergangsregelung
1.3 Selbstauskunft des Mieters
2 WORAUF IST BEI ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS ZU ACHTEN?
2.1 Wohnraummietvertrag
2.1.1 Die Parteien des Mietvertrags
2.1.2 Die Mieträume
2.1.3 Mietzeit
2.1.4 Außerordentliche Kündigung
2.1.5 Miete
2.1.6 §4 Abs. 2 - Vereinbarung von Vorauszahlungen
2.1.7 Kaution
2.1.8 Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete
2.1.9 Benutzung der Mieträume
2.1.10 Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache
2.1.11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
2.1.12 Pfandrecht des Vermieters
2.1.13 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
2.1.14 Beendigung der Mietzeit
2.1.15 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
2.1.16 Personenmehrheit als Mieter
2.1.17 Öffentlich geförderte Wohnungen
2.1.18 Meldepflicht
2.1.19 Sonstige Vereinbarungen
2.2 Geschäftsraummietvertrag
2.2.1 Die Parteien des Mietvertrags
2.2.2 Die Mieträume
2.2.3 Mietzeit
2.2.4 Miete
2.2.5 Kaution
2.2.6 Garantiehaftung
2.2.7 Benutzung der Mieträume und Untervermietung
2.2.8 Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache
2.2.9 Instandhaltung und -setzung der Mieträume
2.2.10 Pfandrecht des Vermieters
2.2.11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
2.2.12 Beendigung der Mietzeit
2.2.13 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
2.2.14 Personenmehrheit als Mieter
2.2.15 Sonstige Vereinbarungen
2.3 Garagenmietvertrag
2.4 Hausordnung
3 WAS IST BEI ÜBERGABE DER MIETRÄUME UND BEI ANLAGE DER KAUTION ZU BEACHTEN?
3.1 Übergabeprotokoll
3.2 Anlage der Mietkaution
4 WIE WERDEN DIE BETRIEBSKOSTEN ABGERECHNET?
4.1 Die Betriebskostenabrechnung
4.1.1 Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale
4.1.2 Abrechnungszeitraum
4.1.3 Ausschlussfrist
4.1.4 Korrektur der Abrechnung
4.1.5 Inhalt der Abrechnung
4.1.6 Abzug der Vorauszahlungen
4.1.7 Leerstand
4.1.8 Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist
4.1.9 Einsichtsrecht des Mieters/Belege
4.1.10 Fälligkeit
4.1.11 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
4.2 Die Heizkostenabrechnung
4.2.1 Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung?
4.2.2 Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung?
4.2.3 Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten?
4.2.4 Gradtagstabelle
4.3 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung
4.4 Änderung der Mietstruktur
4.4.1 Bei einem gewerblichen Mietvertrag
4.4.2 Bei einem Wohnraummietvertrag
4.5 Neueinführung von Betriebskosten
5 WIE WERDEN MIETERHÖHUNGEN DURCHGEFÜHRT?
5.1 Mieterhöhung bei Wohnraum
5.1.1 Mietspiegel
5.1.2 Mietdatenbanken
5.1.3 Sachverständigengutachten
5.1.4 Vergleichswohnungen
5.1.5 Qualifizierter Mietspiegel
5.1.6 Überlegungsfrist, Klagefrist
5.1.7 Wohnraum mit Staffelmiete
5.1.8 Wohnraum mit Indexmiete
5.2 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen
5.2.1 Erhöhung der Miete für Geschäftsräume
5.2.2 Erhöhung der Garagenmiete
6 WORAUF MUSS DER VERMIETER BEI MODERNISIERUNGEN ACHTEN?
6.1 Erhaltungsmaßnahmen
6.2 Der Energieausweis
6.2.1 Ausnahmen
6.2.2 Übergangsfristen
6.2.3 Zwei Varianten
6.2.4 Gültigkeitsdauer
6.2.5 Unbefristetes Wahlrecht
6.2.6 Befristetes Wahlrecht
6.2.7 Gebäudebezogene Ausstellung
6.2.8 Aussteller
6.2.9 Vor- und Nachteile der Varianten
6.2.10 Anspruch von Mietern und Mietinteressenten
6.2.11 Umlage der Kosten 229
6.2.12 Steuerliche Berücksichtigung
6.2.13 Bußgeldvorschriften
6.3 Modernisierungsmaßnahmen
6.3.1 Duldungspflicht
6.3.2 Ankündigungserklärung
6.3.3 Aufwendungsersatz
6.3.4 Sonderkündigungsrecht des Mieters 242
6.4 Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB
6.4.1 Voraussetzung der Erhöhung
6.4.2 Berechnung der Mieterhöhung
6.4.3 Geltendmachung der Mieterhöhung, § 559 b BGB
6.4.4 Sonderkündigungsrecht
7 WAS IST BEI BAULICHEN ÄNDERUNGEN DES MIETERS ZU BEDENKEN?
7.1 Vereinbarung über eine Parabolantenne
7.2 Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit
8 WAS IST BEI MIETMINDERUNG UND GEWÄHRLEISTUNGSANSPRÜCHEN ZU TUN?
8.1 Zurückweisen einer Mietminderung
8.1.1 Mangelbegriff
8.1.2 Minderung
8.2 Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen
9 WANN IST EINE ABMAHNUNG GERECHTFERTIGT?
9.1 Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung
9.2 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
9.3 Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte
9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen
9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten
9.6 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
10 WANN DARF DER VERMIETER DIE MIETRÄUME BESICHTIGEN?
11 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS BEENDET?
11.1 Form der Kündigung
11.1.1 Kündigung durch einen Bevollmächtigten
11.1.2 Kündigung bei Personenmehrheit
11.1.3 Zugang der Kündigung
11.1.4 Widerruf und Rücknahme der Kündigung
11.1.5 Unzulässigkeit von Teilkündigungen
11.2 Die ordentliche Kündigung
11.2.1 Kündigungsfristen
11.2.2 Kündigungssperrfristen
11.2.3 Die Sozialklausel (§ 574 BGB)
11.2.4 Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
11.2.5 Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
11.2.6 Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)
11.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung
11.3.1 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
11.3.2 Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen
11.3.3 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
11.4 Teilkündigung von Nebenräumen
11.5 Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen
11.6 Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch
11.7 Mietaufhebungsvereinbarung
11.8 Parteiwechsel
11.8.1 Gesamtrechtsnachfolge
11.8.2 Einzelrechtsnachfolge
12 WAS IST BEI RÜCKNAHME DER MIETRÄUME ZU BEACHTEN?
12.1 Abnahmeprotokoll
12.2 Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen
12.2.1 Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
12.2.2 Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen
12.2.3 Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende
12.2.4 Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau
13 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS ABGEWICKELT?
13.1 Abrechnung der Mietkaution
13.2 Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
STICHWORTVERZEICHNIS
ANHANG
- Verträge und Musterformulare
- Neueste BGH-Urteile zum Mietrecht
- Die neue Trinkwasserverordnung 2011
- Neues Mietrecht - zweiter Anlauf
1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter
1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?
1.2.1 Anwendungsbereich
1.2.2 Verstöße gegen das AGG
1.2.3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG
1.2.4 Beweislastverteilung
1.2.5 Verjährungsfristen
1.2.6 Empfehlungen
1.2.7 Übergangsregelung
1.3 Selbstauskunft des Mieters
2 WORAUF IST BEI ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS ZU ACHTEN?
2.1 Wohnraummietvertrag
2.1.1 Die Parteien des Mietvertrags
2.1.2 Die Mieträume
2.1.3 Mietzeit
2.1.4 Außerordentliche Kündigung
2.1.5 Miete
2.1.6 §4 Abs. 2 - Vereinbarung von Vorauszahlungen
2.1.7 Kaution
2.1.8 Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete
2.1.9 Benutzung der Mieträume
2.1.10 Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache
2.1.11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
2.1.12 Pfandrecht des Vermieters
2.1.13 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
2.1.14 Beendigung der Mietzeit
2.1.15 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
2.1.16 Personenmehrheit als Mieter
2.1.17 Öffentlich geförderte Wohnungen
2.1.18 Meldepflicht
2.1.19 Sonstige Vereinbarungen
2.2 Geschäftsraummietvertrag
2.2.1 Die Parteien des Mietvertrags
2.2.2 Die Mieträume
2.2.3 Mietzeit
2.2.4 Miete
2.2.5 Kaution
2.2.6 Garantiehaftung
2.2.7 Benutzung der Mieträume und Untervermietung
2.2.8 Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache
2.2.9 Instandhaltung und -setzung der Mieträume
2.2.10 Pfandrecht des Vermieters
2.2.11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
2.2.12 Beendigung der Mietzeit
2.2.13 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
2.2.14 Personenmehrheit als Mieter
2.2.15 Sonstige Vereinbarungen
2.3 Garagenmietvertrag
2.4 Hausordnung
3 WAS IST BEI ÜBERGABE DER MIETRÄUME UND BEI ANLAGE DER KAUTION ZU BEACHTEN?
3.1 Übergabeprotokoll
3.2 Anlage der Mietkaution
4 WIE WERDEN DIE BETRIEBSKOSTEN ABGERECHNET?
4.1 Die Betriebskostenabrechnung
4.1.1 Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale
4.1.2 Abrechnungszeitraum
4.1.3 Ausschlussfrist
4.1.4 Korrektur der Abrechnung
4.1.5 Inhalt der Abrechnung
4.1.6 Abzug der Vorauszahlungen
4.1.7 Leerstand
4.1.8 Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist
4.1.9 Einsichtsrecht des Mieters/Belege
4.1.10 Fälligkeit
4.1.11 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
4.2 Die Heizkostenabrechnung
4.2.1 Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung?
4.2.2 Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung?
4.2.3 Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten?
4.2.4 Gradtagstabelle
4.3 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung
4.4 Änderung der Mietstruktur
4.4.1 Bei einem gewerblichen Mietvertrag
4.4.2 Bei einem Wohnraummietvertrag
4.5 Neueinführung von Betriebskosten
5 WIE WERDEN MIETERHÖHUNGEN DURCHGEFÜHRT?
5.1 Mieterhöhung bei Wohnraum
5.1.1 Mietspiegel
5.1.2 Mietdatenbanken
5.1.3 Sachverständigengutachten
5.1.4 Vergleichswohnungen
5.1.5 Qualifizierter Mietspiegel
5.1.6 Überlegungsfrist, Klagefrist
5.1.7 Wohnraum mit Staffelmiete
5.1.8 Wohnraum mit Indexmiete
5.2 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen
5.2.1 Erhöhung der Miete für Geschäftsräume
5.2.2 Erhöhung der Garagenmiete
6 WORAUF MUSS DER VERMIETER BEI MODERNISIERUNGEN ACHTEN?
6.1 Erhaltungsmaßnahmen
6.2 Der Energieausweis
6.2.1 Ausnahmen
6.2.2 Übergangsfristen
6.2.3 Zwei Varianten
6.2.4 Gültigkeitsdauer
6.2.5 Unbefristetes Wahlrecht
6.2.6 Befristetes Wahlrecht
6.2.7 Gebäudebezogene Ausstellung
6.2.8 Aussteller
6.2.9 Vor- und Nachteile der Varianten
6.2.10 Anspruch von Mietern und Mietinteressenten
6.2.11 Umlage der Kosten 229
6.2.12 Steuerliche Berücksichtigung
6.2.13 Bußgeldvorschriften
6.3 Modernisierungsmaßnahmen
6.3.1 Duldungspflicht
6.3.2 Ankündigungserklärung
6.3.3 Aufwendungsersatz
6.3.4 Sonderkündigungsrecht des Mieters 242
6.4 Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB
6.4.1 Voraussetzung der Erhöhung
6.4.2 Berechnung der Mieterhöhung
6.4.3 Geltendmachung der Mieterhöhung, § 559 b BGB
6.4.4 Sonderkündigungsrecht
7 WAS IST BEI BAULICHEN ÄNDERUNGEN DES MIETERS ZU BEDENKEN?
7.1 Vereinbarung über eine Parabolantenne
7.2 Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit
8 WAS IST BEI MIETMINDERUNG UND GEWÄHRLEISTUNGSANSPRÜCHEN ZU TUN?
8.1 Zurückweisen einer Mietminderung
8.1.1 Mangelbegriff
8.1.2 Minderung
8.2 Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen
9 WANN IST EINE ABMAHNUNG GERECHTFERTIGT?
9.1 Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung
9.2 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
9.3 Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte
9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen
9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten
9.6 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
10 WANN DARF DER VERMIETER DIE MIETRÄUME BESICHTIGEN?
11 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS BEENDET?
11.1 Form der Kündigung
11.1.1 Kündigung durch einen Bevollmächtigten
11.1.2 Kündigung bei Personenmehrheit
11.1.3 Zugang der Kündigung
11.1.4 Widerruf und Rücknahme der Kündigung
11.1.5 Unzulässigkeit von Teilkündigungen
11.2 Die ordentliche Kündigung
11.2.1 Kündigungsfristen
11.2.2 Kündigungssperrfristen
11.2.3 Die Sozialklausel (§ 574 BGB)
11.2.4 Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
11.2.5 Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
11.2.6 Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)
11.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung
11.3.1 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
11.3.2 Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen
11.3.3 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
11.4 Teilkündigung von Nebenräumen
11.5 Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen
11.6 Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch
11.7 Mietaufhebungsvereinbarung
11.8 Parteiwechsel
11.8.1 Gesamtrechtsnachfolge
11.8.2 Einzelrechtsnachfolge
12 WAS IST BEI RÜCKNAHME DER MIETRÄUME ZU BEACHTEN?
12.1 Abnahmeprotokoll
12.2 Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen
12.2.1 Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
12.2.2 Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen
12.2.3 Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende
12.2.4 Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau
13 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS ABGEWICKELT?
13.1 Abrechnung der Mietkaution
13.2 Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
STICHWORTVERZEICHNIS
ANHANG
- Verträge und Musterformulare
- Neueste BGH-Urteile zum Mietrecht
- Die neue Trinkwasserverordnung 2011
- Neues Mietrecht - zweiter Anlauf
1 WIE LÄSST SICH EIN PASSENDER MIETER FINDEN?
1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter
1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?
1.2.1 Anwendungsbereich
1.2.2 Verstöße gegen das AGG
1.2.3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG
1.2.4 Beweislastverteilung
1.2.5 Verjährungsfristen
1.2.6 Empfehlungen
1.2.7 Übergangsregelung
1.3 Selbstauskunft des Mieters
2 WORAUF IST BEI ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS ZU ACHTEN?
2.1 Wohnraummietvertrag
2.1.1 Die Parteien des Mietvertrags
2.1.2 Die Mieträume
2.1.3 Mietzeit
2.1.4 Außerordentliche Kündigung
2.1.5 Miete
2.1.6 §4 Abs. 2 - Vereinbarung von Vorauszahlungen
2.1.7 Kaution
2.1.8 Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete
2.1.9 Benutzung der Mieträume
2.1.10 Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache
2.1.11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
2.1.12 Pfandrecht des Vermieters
2.1.13 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
2.1.14 Beendigung der Mietzeit
2.1.15 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
2.1.16 Personenmehrheit als Mieter
2.1.17 Öffentlich geförderte Wohnungen
2.1.18 Meldepflicht
2.1.19 Sonstige Vereinbarungen
2.2 Geschäftsraummietvertrag
2.2.1 Die Parteien des Mietvertrags
2.2.2 Die Mieträume
2.2.3 Mietzeit
2.2.4 Miete
2.2.5 Kaution
2.2.6 Garantiehaftung
2.2.7 Benutzung der Mieträume und Untervermietung
2.2.8 Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache
2.2.9 Instandhaltung und -setzung der Mieträume
2.2.10 Pfandrecht des Vermieters
2.2.11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
2.2.12 Beendigung der Mietzeit
2.2.13 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
2.2.14 Personenmehrheit als Mieter
2.2.15 Sonstige Vereinbarungen
2.3 Garagenmietvertrag
2.4 Hausordnung
3 WAS IST BEI ÜBERGABE DER MIETRÄUME UND BEI ANLAGE DER KAUTION ZU BEACHTEN?
3.1 Übergabeprotokoll
3.2 Anlage der Mietkaution
4 WIE WERDEN DIE BETRIEBSKOSTEN ABGERECHNET?
4.1 Die Betriebskostenabrechnung
4.1.1 Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale
4.1.2 Abrechnungszeitraum
4.1.3 Ausschlussfrist
4.1.4 Korrektur der Abrechnung
4.1.5 Inhalt der Abrechnung
4.1.6 Abzug der Vorauszahlungen
4.1.7 Leerstand
4.1.8 Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist
4.1.9 Einsichtsrecht des Mieters/Belege
4.1.10 Fälligkeit
4.1.11 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
4.2 Die Heizkostenabrechnung
4.2.1 Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung?
4.2.2 Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung?
4.2.3 Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten?
4.2.4 Gradtagstabelle
4.3 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung
4.4 Änderung der Mietstruktur
4.4.1 Bei einem gewerblichen Mietvertrag
4.4.2 Bei einem Wohnraummietvertrag
4.5 Neueinführung von Betriebskosten
5 WIE WERDEN MIETERHÖHUNGEN DURCHGEFÜHRT?
5.1 Mieterhöhung bei Wohnraum
5.1.1 Mietspiegel
5.1.2 Mietdatenbanken
5.1.3 Sachverständigengutachten
5.1.4 Vergleichswohnungen
5.1.5 Qualifizierter Mietspiegel
5.1.6 Überlegungsfrist, Klagefrist
5.1.7 Wohnraum mit Staffelmiete
5.1.8 Wohnraum mit Indexmiete
5.2 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen
5.2.1 Erhöhung der Miete für Geschäftsräume
5.2.2 Erhöhung der Garagenmiete
6 WORAUF MUSS DER VERMIETER BEI MODERNISIERUNGEN ACHTEN?
6.1 Erhaltungsmaßnahmen
6.2 Der Energieausweis
6.2.1 Ausnahmen
6.2.2 Übergangsfristen
6.2.3 Zwei Varianten
6.2.4 Gültigkeitsdauer
6.2.5 Unbefristetes Wahlrecht
6.2.6 Befristetes Wahlrecht
6.2.7 Gebäudebezogene Ausstellung
6.2.8 Aussteller
6.2.9 Vor- und Nachteile der Varianten
6.2.10 Anspruch von Mietern und Mietinteressenten
6.2.11 Umlage der Kosten 229
6.2.12 Steuerliche Berücksichtigung
6.2.13 Bußgeldvorschriften
6.3 Modernisierungsmaßnahmen
6.3.1 Duldungspflicht
6.3.2 Ankündigungserklärung
6.3.3 Aufwendungsersatz
6.3.4 Sonderkündigungsrecht des Mieters 242
6.4 Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB
6.4.1 Voraussetzung der Erhöhung
6.4.2 Berechnung der Mieterhöhung
6.4.3 Geltendmachung der Mieterhöhung, § 559 b BGB
6.4.4 Sonderkündigungsrecht
7 WAS IST BEI BAULICHEN ÄNDERUNGEN DES MIETERS ZU BEDENKEN?
7.1 Vereinbarung über eine Parabolantenne
7.2 Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit
8 WAS IST BEI MIETMINDERUNG UND GEWÄHRLEISTUNGSANSPRÜCHEN ZU TUN?
8.1 Zurückweisen einer Mietminderung
8.1.1 Mangelbegriff
8.1.2 Minderung
8.2 Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen
9 WANN IST EINE ABMAHNUNG GERECHTFERTIGT?
9.1 Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung
9.2 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
9.3 Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte
9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen
9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten
9.6 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
10 WANN DARF DER VERMIETER DIE MIETRÄUME BESICHTIGEN?
11 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS BEENDET?
11.1 Form der Kündigung
11.1.1 Kündigung durch einen Bevollmächtigten
11.1.2 Kündigung bei Personenmehrheit
11.1.3 Zugang der Kündigung
11.1.4 Widerruf und Rücknahme der Kündigung
11.1.5 Unzulässigkeit von Teilkündigungen
11.2 Die ordentliche Kündigung
11.2.1 Kündigungsfristen
11.2.2 Kündigungssperrfristen
11.2.3 Die Sozialklausel (§ 574 BGB)
11.2.4 Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
11.2.5 Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
11.2.6 Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)
11.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung
11.3.1 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
11.3.2 Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen
11.3.3 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
11.4 Teilkündigung von Nebenräumen
11.5 Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen
11.6 Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch
11.7 Mietaufhebungsvereinbarung
11.8 Parteiwechsel
11.8.1 Gesamtrechtsnachfolge
11.8.2 Einzelrechtsnachfolge
12 WAS IST BEI RÜCKNAHME DER MIETRÄUME ZU BEACHTEN?
12.1 Abnahmeprotokoll
12.2 Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen
12.2.1 Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
12.2.2 Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen
12.2.3 Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende
12.2.4 Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau
13 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS ABGEWICKELT?
13.1 Abrechnung der Mietkaution
13.2 Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
STICHWORTVERZEICHNIS
ANHANG
- Verträge und Musterformulare
- Neueste BGH-Urteile zum Mietrecht
- Die neue Trinkwasserverordnung 2011
- Neues Mietrecht - zweiter Anlauf
1.1 Die Suche nach dem richtigen Mieter
1.2 Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten?
1.2.1 Anwendungsbereich
1.2.2 Verstöße gegen das AGG
1.2.3 Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG
1.2.4 Beweislastverteilung
1.2.5 Verjährungsfristen
1.2.6 Empfehlungen
1.2.7 Übergangsregelung
1.3 Selbstauskunft des Mieters
2 WORAUF IST BEI ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS ZU ACHTEN?
2.1 Wohnraummietvertrag
2.1.1 Die Parteien des Mietvertrags
2.1.2 Die Mieträume
2.1.3 Mietzeit
2.1.4 Außerordentliche Kündigung
2.1.5 Miete
2.1.6 §4 Abs. 2 - Vereinbarung von Vorauszahlungen
2.1.7 Kaution
2.1.8 Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete
2.1.9 Benutzung der Mieträume
2.1.10 Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache
2.1.11 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
2.1.12 Pfandrecht des Vermieters
2.1.13 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
2.1.14 Beendigung der Mietzeit
2.1.15 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
2.1.16 Personenmehrheit als Mieter
2.1.17 Öffentlich geförderte Wohnungen
2.1.18 Meldepflicht
2.1.19 Sonstige Vereinbarungen
2.2 Geschäftsraummietvertrag
2.2.1 Die Parteien des Mietvertrags
2.2.2 Die Mieträume
2.2.3 Mietzeit
2.2.4 Miete
2.2.5 Kaution
2.2.6 Garantiehaftung
2.2.7 Benutzung der Mieträume und Untervermietung
2.2.8 Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache
2.2.9 Instandhaltung und -setzung der Mieträume
2.2.10 Pfandrecht des Vermieters
2.2.11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
2.2.12 Beendigung der Mietzeit
2.2.13 Vorzeitige Beendigung der Mietzeit
2.2.14 Personenmehrheit als Mieter
2.2.15 Sonstige Vereinbarungen
2.3 Garagenmietvertrag
2.4 Hausordnung
3 WAS IST BEI ÜBERGABE DER MIETRÄUME UND BEI ANLAGE DER KAUTION ZU BEACHTEN?
3.1 Übergabeprotokoll
3.2 Anlage der Mietkaution
4 WIE WERDEN DIE BETRIEBSKOSTEN ABGERECHNET?
4.1 Die Betriebskostenabrechnung
4.1.1 Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale
4.1.2 Abrechnungszeitraum
4.1.3 Ausschlussfrist
4.1.4 Korrektur der Abrechnung
4.1.5 Inhalt der Abrechnung
4.1.6 Abzug der Vorauszahlungen
4.1.7 Leerstand
4.1.8 Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist
4.1.9 Einsichtsrecht des Mieters/Belege
4.1.10 Fälligkeit
4.1.11 Das Gebot der Wirtschaftlichkeit
4.2 Die Heizkostenabrechnung
4.2.1 Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung?
4.2.2 Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung?
4.2.3 Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten?
4.2.4 Gradtagstabelle
4.3 Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung
4.4 Änderung der Mietstruktur
4.4.1 Bei einem gewerblichen Mietvertrag
4.4.2 Bei einem Wohnraummietvertrag
4.5 Neueinführung von Betriebskosten
5 WIE WERDEN MIETERHÖHUNGEN DURCHGEFÜHRT?
5.1 Mieterhöhung bei Wohnraum
5.1.1 Mietspiegel
5.1.2 Mietdatenbanken
5.1.3 Sachverständigengutachten
5.1.4 Vergleichswohnungen
5.1.5 Qualifizierter Mietspiegel
5.1.6 Überlegungsfrist, Klagefrist
5.1.7 Wohnraum mit Staffelmiete
5.1.8 Wohnraum mit Indexmiete
5.2 Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen
5.2.1 Erhöhung der Miete für Geschäftsräume
5.2.2 Erhöhung der Garagenmiete
6 WORAUF MUSS DER VERMIETER BEI MODERNISIERUNGEN ACHTEN?
6.1 Erhaltungsmaßnahmen
6.2 Der Energieausweis
6.2.1 Ausnahmen
6.2.2 Übergangsfristen
6.2.3 Zwei Varianten
6.2.4 Gültigkeitsdauer
6.2.5 Unbefristetes Wahlrecht
6.2.6 Befristetes Wahlrecht
6.2.7 Gebäudebezogene Ausstellung
6.2.8 Aussteller
6.2.9 Vor- und Nachteile der Varianten
6.2.10 Anspruch von Mietern und Mietinteressenten
6.2.11 Umlage der Kosten 229
6.2.12 Steuerliche Berücksichtigung
6.2.13 Bußgeldvorschriften
6.3 Modernisierungsmaßnahmen
6.3.1 Duldungspflicht
6.3.2 Ankündigungserklärung
6.3.3 Aufwendungsersatz
6.3.4 Sonderkündigungsrecht des Mieters 242
6.4 Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB
6.4.1 Voraussetzung der Erhöhung
6.4.2 Berechnung der Mieterhöhung
6.4.3 Geltendmachung der Mieterhöhung, § 559 b BGB
6.4.4 Sonderkündigungsrecht
7 WAS IST BEI BAULICHEN ÄNDERUNGEN DES MIETERS ZU BEDENKEN?
7.1 Vereinbarung über eine Parabolantenne
7.2 Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit
8 WAS IST BEI MIETMINDERUNG UND GEWÄHRLEISTUNGSANSPRÜCHEN ZU TUN?
8.1 Zurückweisen einer Mietminderung
8.1.1 Mangelbegriff
8.1.2 Minderung
8.2 Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen
9 WANN IST EINE ABMAHNUNG GERECHTFERTIGT?
9.1 Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung
9.2 Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung
9.3 Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte
9.4 Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen
9.5 Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten
9.6 Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung
10 WANN DARF DER VERMIETER DIE MIETRÄUME BESICHTIGEN?
11 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS BEENDET?
11.1 Form der Kündigung
11.1.1 Kündigung durch einen Bevollmächtigten
11.1.2 Kündigung bei Personenmehrheit
11.1.3 Zugang der Kündigung
11.1.4 Widerruf und Rücknahme der Kündigung
11.1.5 Unzulässigkeit von Teilkündigungen
11.2 Die ordentliche Kündigung
11.2.1 Kündigungsfristen
11.2.2 Kündigungssperrfristen
11.2.3 Die Sozialklausel (§ 574 BGB)
11.2.4 Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
11.2.5 Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
11.2.6 Kündigung im Zweifamilienhaus (§ 573 a BGB)
11.3 Die außerordentliche fristlose Kündigung
11.3.1 Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
11.3.2 Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen
11.3.3 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
11.4 Teilkündigung von Nebenräumen
11.5 Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen
11.6 Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch
11.7 Mietaufhebungsvereinbarung
11.8 Parteiwechsel
11.8.1 Gesamtrechtsnachfolge
11.8.2 Einzelrechtsnachfolge
12 WAS IST BEI RÜCKNAHME DER MIETRÄUME ZU BEACHTEN?
12.1 Abnahmeprotokoll
12.2 Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen
12.2.1 Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
12.2.2 Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen
12.2.3 Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende
12.2.4 Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau
13 WIE WIRD EIN MIETVERHÄLTNIS ABGEWICKELT?
13.1 Abrechnung der Mietkaution
13.2 Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
STICHWORTVERZEICHNIS
ANHANG
- Verträge und Musterformulare
- Neueste BGH-Urteile zum Mietrecht
- Die neue Trinkwasserverordnung 2011
- Neues Mietrecht - zweiter Anlauf