Claus Lehner

Erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen

Die 8 Werthebel

• Broschiertes Buch

Produktbeschreibung

Wie zeichnet sich erfolgreiches Portfolio- und Asset Management für Immobilienunternehmen aus? Welches sind die wichtigsten Werthebel, die vor allem in Zeiten marktbedingt stagnierender oder fallender erkehrswerte den Unternehmenswert einer Immobiliengesellschaft positiv beeinflussen können? In welcher Form ist es möglich, ein wertorientiertes Portfolio-managementsystem im Unternehmen aufzubauen? Diesen Fragen ist der Autor in seiner Dissertation nachgegangen. Ausgehend von theoretischen Portfoliomodellen wird die Brücke zum praktischen Portfolio- und Asset Management geschlagen. Der Fokus dabei liegt auf der Orientierung am Portfolio- bzw. am Unternehmenswert. Nach der Identifikation der 8 wichtigsten Werthebel wird deren Einfluss auf den Wert des Unternehmens dargestellt. Um ein ständiges Screening der wesentlichen Einflussfaktoren sicherzustellen, ist bei umfangreichen Immobilienbeständen ein integriertes IT-Tool notwendig. Der Aufbau und die Implementierung eines Portfoliomanagementsystems werden anhand einer bereits in der Praxis eingesetzten Lösung beschrieben.

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Produktdetails

• Verlag: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft / iz IMMOBILIENZEITUNG Verlagsgesellschaft mbH
• Seitenzahl: 300
• Erscheinungstermin: 15. März 2010
• Deutsch
• Abmessung: 220mm x 155mm x 19mm
• Gewicht: 480g
• ISBN-13: 9783940219107
• ISBN-10: 394021910X
• Artikelnr.: 29001962

Autorenporträt

Dr. Claus Lehner ist Mitglied des Vorstands der GBW AG in München. Seine berufliche Erfahrung sammelte der Architekt, Wirtschaftsingenieur und Immobilienökonom unter anderem bei der Deutschen Sparkassen-Immobilien-Anlagegesellschaft mbH (Despa), bei Fürst Johannes zu Waldburg-Wolfegg und Waldsee, der Schörghuber Unternehmensgruppe sowie der IC Immobilien AG in Unterschleißheim. Dr. Claus Lehner ist Mitglied der Royal Institution of Chartered Surveyors und beschäftigt sich als Privatdozent mit den Themen Immobilienportfolio- und Asset Management.

Inhaltsangabe

Inhaltsverzeichnis Geleitwort
................................................................................................................................
5 Vorwort
....................................................................................................................................
7 Inhaltsverzeichnis
.....................................................................................................................
9 Abbildungsverzeichnis
..........................................................................................................
13 Formelverzeichnis
..................................................................................................................
18 Abkürzungsverzeichnis
..........................................................................................................
19 1 Einführung
.........................................................................................................................
21 1.1 Problemstellung
...............................................................................................................
21 1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
...............................................................................
25 1.3 Begriffe und Abgrenzungen
..........................................................................................
27 1.3.1 Begriff und Aufgaben des Immobilien-Portfolio-Managements
................ 27 1.3.2 Begriff und Aufgaben des Real Estate Asset
Managements...................... 31 1.3.3 Das Property Management und
seine Aufgaben ........................................ 35 1.3.4 Das
Facility Management und seine
Aufgaben........................................... 36 1.3.5 Der Begriff
des Corporate Real Estate Managements ................................ 38
1.3.6 Der Begriff des Immobiliencontrollings
........................................................... 38 1.3.7
Zusammenfassung der wesentlichen Begriffsdefinitionen des Real Estate
Managements
........................................................................................
39 1.3.8 Institutionelle Immobilien-Investoren in Deutschland
................................... 41 1.4 Wesentliche Thesen zum Real
Estate Portfolio- und Asset Management .............. 42 1.4.1 Wachsende
Bedeutung des Immobilien Portfolio- und Asset Managements in Deutschland
...................................................................................
43 1.4.2 Die Anwendbarkeit der Modern Portfolio Theory auf die Steuerung
von Immobilien Portfolien
.................................................................................
47 1.4.3 Die Steuerung großer Immobilienbestände durch ein integriertes
Immobilienportfolio- und Asset Management System
................................. 48 1.4.4 Die Notwendigkeit der Ableitung
konkreter Handlungsempfehlungen
.................................................................................................................
50 1.4.5 Erfolg oder Misserfolg bei der Einführung eines Portfolio- und
Asset Management-Systems
......................................................................................
51 2 Grundlagen des Immobilien-Portfolio-Managements
................................................. 53 2.1
Portfoliotheoretische Grundlagen
................................................................................
53 2.1.1 Die Modern Portfolio Theorie (MPT)
................................................................. 53 2.1.2
Der Renditebegriff im Immobilien-Portfolio-Management
.......................... 55 2.1.3 Der Risikobegriff im
Immobilien-Portfolio-Management .............................. 58 2.1.3.1
Varianz und Standardabweichung
................................................... 59 2.1.3.2 Die
Normalverteilung von Renditen
.................................................. 60 2.1.3.3 Kovarianz und
Korrelationskoeffizient ................................................ 65
2.1.3.4 Die Reduktion unsystematischer Risiken
............................................ 68 2.1.3.5 Das Capital Asset
Pricing Modell (CAPM) ........................................ 70 2.1.3.6
Die Übertragung der MPT auf Immobilienportfolios ........................
73 2.1.4 Der Portfolio-Managementprozess
................................................................. 77
2.1.4.1 Die Umwelt- und Unternehmensanalyse
.......................................... 79 2.1.4.2 Die Bildung
strategischer Geschäftsfelder ....................................... 82
2.2 Die Analyse des Ist-Portfolios
.........................................................................................
86 2.2.1 Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund quantitativer Merkmale
............... 89 2.2.2 Die Analyse des Ist-Portfolios aufgrund
qualitativer Merkmale .................. 90 2.2.3 Die Synthese
quantitativer und qualitativer Merkmale ............................... 95
2.3 Die Normstrategien im
Immobilien-Portfolio-Management..................................... 99
2.3.1 Die Investitions- und Wachstumsstrategien
................................................. 100 2.3.2 Die selektiven
Strategien
................................................................................
101 2.3.3 Die Abschöpfungs- und Desinvestitionsstrategien
..................................... 101 2.3.4 Die Normstrategien im
Rendite-Risiko-Modell ............................................. 102 2.4
Die Definition des Zielportfolios
...................................................................................
104 2.4.1 Die portfoliotheoretische Definition des Zielportfolios
................................ 104 2.4.2 Die praktische Darstellung des
Investor-Zielportfolios ................................ 106 3 Strategische
und operative Wertsteigerungshebel
.................................................... 111 3.1
Unternehmenswert bei Immobiliengesellschaften
.................................................. 111 3.2 Wertsteigerung
durch Portfoliostrategien
................................................................. 119 3.2.1
Das angestrebte Rendite-/Risiko-Profil
......................................................... 120 3.2.2
Nationale vs. internationale Investmentstrategien
.................................... 122 3.2.3 Die strategische Haltedauer
..........................................................................
125 3.2.4 Die Wahl des Anlagevehikels
........................................................................
127 3.2.5 Portfolio- und Objektvolumen
....................................................................... 129
3.2.6 Zusammenfassung
...........................................................................................
130 3.3 Wertsteigerung durch Objektstrategien
................................................................... 131
3.3.1 Optimaler An- und Verkaufszeitpunkt
.......................................................... 132 3.3.2
Identifikation von Wertevernichtern und Wertsteigerungspotenzialen
...............................................................................................................
135 3.3.3 Zusammenfassung
...........................................................................................
136 3.4 Wertsteigerung durch Projektentwicklungsmaßnahmen
....................................... 137 3.4.1 Projektentwicklung und
Modernisierung im Bestand ................................. 139 3.4.2 Die
Neubauprojektentwicklung bei Bestandsportfolios
............................ 143 3.4.3 Identifikation und Nutzung von
Baurechtsreserven ................................... 146 3.4.4
Zusammenfassung
...........................................................................................
146 3.5 Senkung der Kapitalkosten und Reduzierung der steuerlichen
Belastung .......... 147 3.5.1 Die Optimierung des Eigen- und
Fremdkapitalanteils ............................... 147 3.5.2 Der Einsatz
alternativer Finanzierungsinstrumente
...................................... 155 3.5.2.1 Mezzanine-Finanzierung
.................................................................... 155
3.5.2.2 Joint-Venture Finanzierung
............................................................... 158 3.5.2.3
Participating and Convertible Mortgage
...................................... 158 3.5.2.4 Immobilien
Swap-Geschäfte ............................................................
160 3.5.3 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung bei bestandshaltenden
Immobiliengesellschaften
...................................................................... 162
3.5.3.1 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf
Objektebene.......................................................................................
163 3.5.3.2 Die Reduzierung der steuerlichen Belastung auf
Unternehmensebene
.........................................................................
164 3.5.4 Zusammenfassung
...........................................................................................
167 3.6 Die Ausschöpfung von Vermietungspotenzialen
.................................................... 168 3.6.1 Besondere
Vermietungsrisiken in Bestandsportfolios ..................................
169 3.6.2 Der Abbau von Leerständen
.........................................................................
172 3.6.3 Die Steigerung des Mietpreises
...................................................................... 175
3.6.4 Die Kundenbindung
........................................................................................
177 3.6.5 Zusammenfassung
...........................................................................................
178 3.7 Senkung der Instandhaltungskosten durch ein strategisches
Instandhaltungsmanagement
....................................................................................
179 3.7.1 Optimaler Instandhaltungszeitpunkt
............................................................. 180 3.7.2
Objekteinzelstrategien der Instandhaltung
................................................. 183 3.7.3 Die
Priorisierung von Instandhaltungsmaßnahmen
.................................... 184 3.7.4 Alternative Methoden der
Bestandserfassung und Kostenermittlung für die Instandhaltungsplanung
...................................... 187 3.7.5 Zusammenfassung
...........................................................................................
189 3.8 Reduzierung der Bewirtschaftungskosten durch ein professionelles
Facility Management
................................................................................................................
189 3.8.1 Senkung der Betriebskosten
...........................................................................
190 3.8.2 Nutzung gebäudetechnischer Energieeinsparpotenziale
........................ 196 3.8.3 Zusammenfassung
...........................................................................................
197 3.9 Steigerung der Effizienz
................................................................................................
198 3.9.1 Optimierung relevanter Prozesse des Immobilienmanagements
............ 198 3.9.2 Methodik der Umsetzung von Prozessoptimierungen
................................ 202 3.9.3 Zusammenfassung
...........................................................................................
205 4 Die Einführung eines integrierten Portfolio-Management-Systems
............................ 207 4.1 Anforderungen an ein System
....................................................................................
207 4.1.1 Fachlich-konzeptionelle Anforderungen
..................................................... 209 4.1.2 Allgemeine
Anforderungen
...........................................................................
213 4.2 Module eines
Portfolio-Management-Systems.........................................................
215 4.2.1 Bewertungen und Investitionsanalysen
........................................................ 216 4.2.1.1
Parameter mit automatisiertem Datentransfer bzw. pauschalierten
Wertansätzen
.................................................................. 222
4.2.1.2 Herzuleitende Daten
..........................................................................
223 4.2.1.3 Der Betrachtungszeitraum des DCF
................................................. 225 4.2.1.4
Investitionsanalysen
............................................................................
227 4.2.1.5 Klassische Verfahren der Investitionsrechnung
.............................. 227 4.2.1.6 Moderne Verfahren der
Investitionsrechnung ............................... 228 4.2.2
Portfoliomodelle und Scoring
.........................................................................
229 4.2.3 Kennzahlensysteme und Cockpit
.................................................................. 231
4.2.3.1 Kennzahlensysteme
............................................................................
232 4.2.3.2 Cockpit
.................................................................................................
233 4.2.3.3 Exkurs: Reporting
.................................................................................
235 4.2.4 Performanceanalysen
.....................................................................................
238 4.2.5 Risikoanalysen
...................................................................................................
240 4.2.5.1 Die Szenarioanalyse
...........................................................................
240 4.2.5.2 Die Sensitivitätsanalyse
...................................................................... 242
4.2.5.3 Simulationen
........................................................................................
243 4.3 Auswahl eines Portfolio-Management-Systems
....................................................... 245 4.3.1
Selektionsprozess
..............................................................................................
245 4.3.2 Anbieter von
IPMS-Tools..................................................................................
248 4.4 Implementierungsprozess eines IPMS
........................................................................
249 4.4.1 Detaillierte
Soll/Ist-Analyse..............................................................................
251 4.4.2 Customizing
......................................................................................................
253 4.4.3 Technische Implementierung
........................................................................
254 4.4.4 Zusammenfassung
...........................................................................................
255 5 Schlussbetrachtung und Ausblick
...............................................................................
257 5.1 Schlussbetrachtung
......................................................................................................
257 5.2 Darstellung der Veränderung des Portfoliorisikos in der
Rendite-Risiko- Matrix
..............................................................................................................................
258 5.2.1 Beispielportfolio
................................................................................................
258 5.2.2 Risikoreduktion durch Diversifikation
............................................................. 262 5.2.3
Gegenüberstellung Scoring-Analyse und Kapitalmarktmodell ...............
265 5.3 Ausblick
..........................................................................................................................
267 Anhang
...............................................................................................................................
271 Literaturverzeichnis
..............................................................................................................
287