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Il prestito con ipoteca è una pratica il cui scopo fondamentale è garantire il creditore da un eventuale mancato pagamento da parte del debitore. Tuttavia, è un dato di fatto che il creditore non è sempre protetto dagli incidenti relativi al suo debito, nonostante l'esistenza del certificato di iscrizione dell'ipoteca a suo nome. Si tratta dei cosiddetti "rischi". I rischi del prestito contro un'ipoteca derivano da una serie di fattori, come il certificato di iscrizione, il concedente dell'ipoteca e i suoi aventi causa, i terzi, la fragilità del contratto ipotecario, il fallimento delle procedure interne del creditore (come quelle delle banche), il fallimento del personale e del nostro sistema fondiario, e così via. In realtà, si tratta di una serie di eventi interni ed esterni, sia volontari che involontari, che questo libro raggruppa in Rischi Operativi e Rischi di Credito.