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Mietnebenkosten
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So kommen Sie zu Ihrem RechtDie Nebenkostenabrechnung ist der häufigste Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Für den Mieter lohnt es sich, hier genau hinzusehen. Der TaschenGuide 'Mietnebenkosten' zeigt Ihnen: - welche Kosten der Vermieter auf Sie umlegen darf und wie er diese abrechnen muss, - welche Vorteile Ihnen die neuen Verordnungen ab 1.1.2004 bringen, - wie Sie Ihre Abrechnung überprüfen und zu Ihrem Recht kommen. Mit Wohnflächen- und Betriebskostenverordnung ab 1.1.2004. Einfach, übersichtlich, schnell informiert - bevor es zum Rechtsstreit kommt!Aus dem Inhalt: Inhalt: ...
So kommen Sie zu Ihrem Recht
Die Nebenkostenabrechnung ist der häufigste Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Für den Mieter lohnt es sich, hier genau hinzusehen. Der TaschenGuide 'Mietnebenkosten' zeigt Ihnen:
- welche Kosten der Vermieter auf Sie umlegen darf und wie er diese abrechnen muss,
- welche Vorteile Ihnen die neuen Verordnungen ab 1.1.2004 bringen,
- wie Sie Ihre Abrechnung überprüfen und zu Ihrem Recht kommen. Mit Wohnflächen- und Betriebskostenverordnung ab 1.1.2004. Einfach, übersichtlich, schnell informiert - bevor es zum Rechtsstreit kommt!
Aus dem Inhalt:
Inhalt: 6 Vorwort 7 WAS SIND MIETNEBENKOSTEN? 8 Zusatzkosten, die es in sich haben 10 Welche Nebenkosten dürfen auf Sie umgelegt werden? 12 Was darf nicht auf Sie umgelegt werden? 15 WAS GILT BEI EINER WARMMIETE? 16 Warmmiete - alles inklusive 20 Darf sich die Warmmiete ändern? 24 Kann der Vermieter eine Änderung des Mietvertrags verlangen? 27 WENN ÜBER NEBENKOSTEN ABGERECHNET WIRD 28 Was darf der Vermieter abrechnen? 30 Wie hoch dürfen die Vorauszahlungen sein? 34 Wohnfläche oder Verbrauch - wie wird abgerechnet? 45 Für welchen Zeitraum wird abgerechnet? 48 Wie sieht eine Nebenkostenabrechnung aus? 55 Abrechnung - irgendwann einmal? 58 Wenn es Probleme mit der Abrechnung gibt 64 Wenn der Vermieter wechselt 67 EINZELNE KOSTEN BESSER IM GRIFF 68 Besonderheiten bei den Kosten für Heizung und Warmwasser 81 Oft hohe Kosten - Wasser und Abwasser 84 Aufzugskosten - manchmal gehen sie steil nach oben 86 Hausreinigung, Hausmeister und Gartenpflege 91 Was gilt für Versicherungen? 93 Antenne und Kabelanschluss 95 ABRECHUNG PRÜFEN - VERBESSERUNGEN EINFORDERN 96 Sind die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt? Formalien erfüllt? 99 Richtig gerechnet? 100 Stimmt die Wohnfläche? 100 Das will ich sehen - Ihr Einsichtsrecht 106 Handelt Ihr Vermieter auch wirtschaftlich? 109 Welche Fristen gelten für Sie? 111 ANHANG 111 Checklisten und Musterbriefe 126 Stichwortverzeichnis
Dirk Clausen, seit 1979 Rechtsanwalt in Nürnberg, war langjährig in der Mieterberatung tätig. Er referiert bundesweit bei Fortbildungsveranstaltungen zum Thema Mietrecht. In seiner anwaltlichen Praxis ist er ständig mit allen mietrechtlichen Fragen befasst.
Aus dem Kapitel "Was sind Mietnebenkosten" S. 8-9: ZUSATZKOSTEN; DIE ES IN SICH HABEN Zum Wohnen brauchen Sie nicht nur ein Dach über dem Kopf. Ohne Heizung, Wasser und Müllabfuhr wird man sich kaum wohl fühlen. Dafür fallen Kosten an, die zunächst der Vermieter tragen muss. Dazu kommen noch andere Aufwendungen, die weniger offensichtlich sind, zum Beispiel für die Grundsteuer oder für Versicherungen. - Statt von Nebenkosten ist auch oft von Betriebskosten die Rede. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden diese beiden Begriffe nicht unterschieden. - Der Vermieter wird häufig versuchen, diese Mietnebenkosten auf die Mieter abzuwälzen. Teils ist das berechtigt, teils auch nicht. Ob Ihr Vermieter Ihnen berechtigterweise Kosten aufbürdet, hängt grundsätzlich von vier Voraussetzungen ab: - Fallen die Kosten laufend an? - Sind die Betriebskosten gesetzlich zulässig? - Sind sie in Ihrem Mietvertrag geregelt? - Sind die Kosten auch tatsächlich angefallen? Beispiel: Zulässige Kosten? Kosten für die Müllbeseitigung zählen zu den zulässigen Betriebskosten (s. u.), und so erscheinen sie auch im Mietvertrag von Hans Müller. Bei der nächsten Abrechnung erhöht sein Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen mit der Begründung, dass er zwei zusätzliche Papiertonnen aufstellen und einen Fahrradständer anschaffen wird. Hans Müller fragt sich, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. WARUM AUF MIETNEBENKOSTEN ACHTEN? Wenn Sie eine Wohnung mieten, achten Sie in erster Linie auf den Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat zahlen müssen. Danach entscheiden Sie, ob Sie sich die Wohnung leisten können oder ob Sie die Wohnung im Vergleich mit anderen für günstig halten. Welcher Anteil der Miete auf die Nebenkosten entfällt, scheint zunächst weniger wichtig. Das ändert sich spätestens dann, wenn Sie eine Abrechnung mit einer - unter Umständen erheblichen - Nachzahlungsforderung über die Betriebskosten erhalten. Dann fragen Sie sich vielleicht, ob Sie wirklich noch so viel an den Vermieter zahlen müssen. Die Nebenkostenabrechnung sollten Sie aber nicht nur überprüfen, wenn Sie einen größeren Betrag nachzuzahlen haben. Selbst wenn Sie eine Rückzahlung erhalten, könnten Fehler zu Ihrem Nachteil vorliegen. Vielleicht haben Sie Anspruch auf einen noch höheren Rückzahlungsbetrag? Schließlich gibt es immer auch schwarze Schafe unter den Vermietern, die Nebenkostenabrechnung dazu nutzen, versteckte Mieterhöhungen durchzuführen. Oder der ein oder andere Vermieter nimmt es aus Bequemlichkeit bei der Abrechnung nicht so genau. Aus welchem Grund auch immer: Es lohnt sich, wenn Sie Ihre jährliche Abrechnung genau prüfen - wie, dazu erhalten Sie Hinweise ab Seite 95. Auf Seite 53 finden Sie außerdem ein Muster, das Sie mit einer Betriebskostenabrechnung vertrauter macht. Zunächst aber einmal wollen wir Ihnen erklären, was prinzipiell zu den Nebenkosten gehört und was nicht.
Die Nebenkostenabrechnung ist der häufigste Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Für den Mieter lohnt es sich, hier genau hinzusehen. Der TaschenGuide 'Mietnebenkosten' zeigt Ihnen:
- welche Kosten der Vermieter auf Sie umlegen darf und wie er diese abrechnen muss,
- welche Vorteile Ihnen die neuen Verordnungen ab 1.1.2004 bringen,
- wie Sie Ihre Abrechnung überprüfen und zu Ihrem Recht kommen. Mit Wohnflächen- und Betriebskostenverordnung ab 1.1.2004. Einfach, übersichtlich, schnell informiert - bevor es zum Rechtsstreit kommt!
Aus dem Inhalt:
Inhalt: 6 Vorwort 7 WAS SIND MIETNEBENKOSTEN? 8 Zusatzkosten, die es in sich haben 10 Welche Nebenkosten dürfen auf Sie umgelegt werden? 12 Was darf nicht auf Sie umgelegt werden? 15 WAS GILT BEI EINER WARMMIETE? 16 Warmmiete - alles inklusive 20 Darf sich die Warmmiete ändern? 24 Kann der Vermieter eine Änderung des Mietvertrags verlangen? 27 WENN ÜBER NEBENKOSTEN ABGERECHNET WIRD 28 Was darf der Vermieter abrechnen? 30 Wie hoch dürfen die Vorauszahlungen sein? 34 Wohnfläche oder Verbrauch - wie wird abgerechnet? 45 Für welchen Zeitraum wird abgerechnet? 48 Wie sieht eine Nebenkostenabrechnung aus? 55 Abrechnung - irgendwann einmal? 58 Wenn es Probleme mit der Abrechnung gibt 64 Wenn der Vermieter wechselt 67 EINZELNE KOSTEN BESSER IM GRIFF 68 Besonderheiten bei den Kosten für Heizung und Warmwasser 81 Oft hohe Kosten - Wasser und Abwasser 84 Aufzugskosten - manchmal gehen sie steil nach oben 86 Hausreinigung, Hausmeister und Gartenpflege 91 Was gilt für Versicherungen? 93 Antenne und Kabelanschluss 95 ABRECHUNG PRÜFEN - VERBESSERUNGEN EINFORDERN 96 Sind die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt? Formalien erfüllt? 99 Richtig gerechnet? 100 Stimmt die Wohnfläche? 100 Das will ich sehen - Ihr Einsichtsrecht 106 Handelt Ihr Vermieter auch wirtschaftlich? 109 Welche Fristen gelten für Sie? 111 ANHANG 111 Checklisten und Musterbriefe 126 Stichwortverzeichnis
Dirk Clausen, seit 1979 Rechtsanwalt in Nürnberg, war langjährig in der Mieterberatung tätig. Er referiert bundesweit bei Fortbildungsveranstaltungen zum Thema Mietrecht. In seiner anwaltlichen Praxis ist er ständig mit allen mietrechtlichen Fragen befasst.
Aus dem Kapitel "Was sind Mietnebenkosten" S. 8-9: ZUSATZKOSTEN; DIE ES IN SICH HABEN Zum Wohnen brauchen Sie nicht nur ein Dach über dem Kopf. Ohne Heizung, Wasser und Müllabfuhr wird man sich kaum wohl fühlen. Dafür fallen Kosten an, die zunächst der Vermieter tragen muss. Dazu kommen noch andere Aufwendungen, die weniger offensichtlich sind, zum Beispiel für die Grundsteuer oder für Versicherungen. - Statt von Nebenkosten ist auch oft von Betriebskosten die Rede. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden diese beiden Begriffe nicht unterschieden. - Der Vermieter wird häufig versuchen, diese Mietnebenkosten auf die Mieter abzuwälzen. Teils ist das berechtigt, teils auch nicht. Ob Ihr Vermieter Ihnen berechtigterweise Kosten aufbürdet, hängt grundsätzlich von vier Voraussetzungen ab: - Fallen die Kosten laufend an? - Sind die Betriebskosten gesetzlich zulässig? - Sind sie in Ihrem Mietvertrag geregelt? - Sind die Kosten auch tatsächlich angefallen? Beispiel: Zulässige Kosten? Kosten für die Müllbeseitigung zählen zu den zulässigen Betriebskosten (s. u.), und so erscheinen sie auch im Mietvertrag von Hans Müller. Bei der nächsten Abrechnung erhöht sein Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen mit der Begründung, dass er zwei zusätzliche Papiertonnen aufstellen und einen Fahrradständer anschaffen wird. Hans Müller fragt sich, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. WARUM AUF MIETNEBENKOSTEN ACHTEN? Wenn Sie eine Wohnung mieten, achten Sie in erster Linie auf den Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat zahlen müssen. Danach entscheiden Sie, ob Sie sich die Wohnung leisten können oder ob Sie die Wohnung im Vergleich mit anderen für günstig halten. Welcher Anteil der Miete auf die Nebenkosten entfällt, scheint zunächst weniger wichtig. Das ändert sich spätestens dann, wenn Sie eine Abrechnung mit einer - unter Umständen erheblichen - Nachzahlungsforderung über die Betriebskosten erhalten. Dann fragen Sie sich vielleicht, ob Sie wirklich noch so viel an den Vermieter zahlen müssen. Die Nebenkostenabrechnung sollten Sie aber nicht nur überprüfen, wenn Sie einen größeren Betrag nachzuzahlen haben. Selbst wenn Sie eine Rückzahlung erhalten, könnten Fehler zu Ihrem Nachteil vorliegen. Vielleicht haben Sie Anspruch auf einen noch höheren Rückzahlungsbetrag? Schließlich gibt es immer auch schwarze Schafe unter den Vermietern, die Nebenkostenabrechnung dazu nutzen, versteckte Mieterhöhungen durchzuführen. Oder der ein oder andere Vermieter nimmt es aus Bequemlichkeit bei der Abrechnung nicht so genau. Aus welchem Grund auch immer: Es lohnt sich, wenn Sie Ihre jährliche Abrechnung genau prüfen - wie, dazu erhalten Sie Hinweise ab Seite 95. Auf Seite 53 finden Sie außerdem ein Muster, das Sie mit einer Betriebskostenabrechnung vertrauter macht. Zunächst aber einmal wollen wir Ihnen erklären, was prinzipiell zu den Nebenkosten gehört und was nicht.