Auf steuerrechtliche Grundkenntnisse kann mittlerweile kaum noch ein Anwalt in der täglichen Mandatsbearbeitung verzichten. Im Bereich des Miet- und Pachtrechts will dieses Buch die bestehenden Lücken bei
- Einkommensteuer,
- Umsatzsteuer,
- Zinsabschlagsteuer,
- Grundsteuer,
- Bauabzugsteuer und
- Zweitwohnungssteuer
füllen und bei Beratung, Gestaltung und Prüfung von Verträgen helfen. Als zusätzliche Hilfe sind die wesentlichen Gesetzesparagrafen und BMF-Schreiben im Anhang abgedruckt.
Der Schwerpunkt liegt auf der in der Beratungspraxis besonders relevanten Umsatzsteuer. Selbstverständlich ist hier die Erhöhung auf 19% bereits berücksichtigt.
Der Autor ist als Fachanwalt für Steuerrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie
Verfasser miet- und steuerrechtlicher Literatur, Dozent im Fachanwaltslehrgang Mietrecht und Mitherausgeber der NZM ein ausgewiesener Kenner der Materie.
Inhaltsverzeichnis:
Seite
Vorwort. 5
Inhaltsverzeichnis. 7
Literaturverzeichnis. 11
Abkürzungsverzeichnis. 13
A. Einleitung. 17
I. Begriff der Steuer. 17
II. Systematik der Steuerarten. 17
B. Einkommensteuer. 18
I. Grundlagen. 18
II. Einkommensteuertatbestand. 19
1. Steuersubjekt. 19
2. Steuerobjekt. 19
3. Bemessungsgrundlage. 20
4. Steuertarif. 20
5. Festzusetzende Einkommensteuer. 21
III. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 21
1. Begriff der "Vermietung und Verpachtung". 21
2. Systematik des § 21 EStG. 22
IV. Ermittlung der Überschusseinkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 22
1. Einnahmen und Werbungskosten. 22
2. ABC der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. 22
3. Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand. 25
a) Anschaffungskosten. 26
b) Herstellungskosten. 26
c) Erhaltungsaufwand. 27
4. Absetzung für Abnutzungert. 27
a) Lineare Gebäude-AfA. 27
b) Degressive Gebäude-AfA. 28
5. ABC der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. 29
6. Überschusserzielungsabsicht (Liebhaberei). 31
7. Zufluss- und Abflussprinzip. 34
V. Steuererhebung, Verfahren. 35
1. Entstehung der Steuer. 35
2. Erhebung der Steuer. 36
3. Einheitliche und gesonderte Feststellung. 36
C. Umsatzsteuer. 37
I. Grundlagen. 37
1. Allgemeines. 37
a) Steuerbare Umsätze. 37
b) Entstehung der Steuer. 37
c) System der Umsatzsteuer mit Vorsteuerabzug. 38
d) Vorsteuerberichtigung. 43
2. Umsatzsteueroption. 44
a) Voraussetzungen der Option. 45
b) Ausübung der Option. 46
3. Sonderregelung für Kleinunternehmer. 46
4. Vereinbarung der USt im Mietvertrag. 48
5. Mietvertrag als Rechnung. 49
a) Erforderliche Angaben. 49
b) Folgen fehlender oder unrichtiger Angaben. 50
6. Bemessung der Umsatzsteuer. 51
II. Vermietung von Wohnraum. 51
1. Vermietung an einen Endmieter. 51
2. Vermietung an einen Zwischenvermieter. 51
a) Altbestand. 51
b) Neuerrichteter Wohnraum. 52
3. Überlassung eines Unternehmensgebäudes an einen Unternehmer. 52
III. Vermietung von Geschäftsraum. 52
1. Altbestand. 53
2. Neuerrichteter Geschäftsraum. 53
a) Kein Ausschluss des Vorsteuerabzugs. 53
b) Bagatellgrenze. 54
IV. Vermietung von Räumen zur kurzfristigen Beherbergung und von Stellplätzen. 56
V. Vermietung von sonstigen Räumen. 56
VI. Nutzungsentschädigung. 58
VII. Schadenersatz. 58
VIII. Abstandszahlung. 58
IX. Nebenkosten. 59
1. Vermieter hat nicht zur Umsatzsteuer optiert. 59
2. Vermieter hat zur Umsatzsteuer optiert. 60
X. Gesetzliche Änderung des Steuersatzes. 61
XI. Widerruf der Option zur Umsatzsteuer. 63
XII. Steuerschuldnerschaft des Vermieters für Dritte. 63
1. Leistungsempfänger. 64
2. Bauleistung. 64
3. Rechnungstellung. 66
4. Folgen falscher Rechnungstellung. 66
XIII. Kontrolle von Eingangsrechnungen. 66
1. Bedeutung der Rechnung für den Vorsteuerabzug. 66
2. Zinsschaden bei falschem Vorsteuerabzug. 67
3. Strafrechtliche Folgen falschen Vorsteuerabzugs. 69
4. Keine Zahlungsverpflichtung bei falscher Rechnung. 70
XIV. Umsatzsteuer im Mietprozess. 70
1. Allgemeines. 70
2. Weiterer Zinsschaden nach § 288 Abs. 4 BGB. 70
a) Voranmeldungszeitraum. 71
b) Soll- und Istbesteuerung. 71
3. Folgen für den Klageantrag. 71
a) Zins nach § 288 Abs. 2 BGB. 71
b) Zins nach § 288 Abs. 4 BGB bei Sollbesteuerung. 71
c) Zins nach § 288 Abs. 4 BGB bei Istbesteuerung. 72
XV. Fazit. 72
D. Zinsabschlagsteuer. 73
I. Allgemeines. 73
II. Besonderheiten bei der Mietkaution. 73
E. Grundsteuer. 75
I. Gegenstand der Steuer. 75
II. Bemessung der Grundsteuer. 75
III. Steuerschuldner. 76
IV. Erlass der Grundsteuer. 76
F. Bauabzugsteuer. 77
I. Allgemeines. 77
II. Abzugsverpflichteter. 77
1. Leistungsempfänger. 77
2. Nießbraucher. 78
3. Wohnungseigentümergemeinschaften. 78
III. Bauleistung. 78
IV. Steuerabzug. 79
V. Freistellungsbescheinigung. 79
VI. Bagatellgrenze. 80
VII. Berechnung des Steuerabzugs. 80
VIII. Haftung. 81
G. Zweitwohnungssteuer. 81
I. Einleitung. 81
II. Begriff der Zweitwohnung. 81
III. Steuererhebung. 82
1. Hamburger Modell. 82
2. Timmendorfer Modell. 82
3. Überlinger Modell. 82
IV. Berücksichtigung der Zweitwohnungssteuer bei der Einkommensteuer 83
V. Verfassungsmäßigkeit der Zweitwohnungssteuer. 83
H. Aufbewahrungspflicht für Reparaturrechnungen. 84
I. Allgemeines. 84
II. Aufbewahrungspflicht des Vermieters. 86
1. Vermieter ist Unternehmer. 86
2. Vermieter ist nicht Unternehmer. 86
Anhang
A. Gesetzestexte. 87
I. Abgabenordnung (AO) (Auszug). 87
II. Einkommensteuergesetz (EStG) (Auszug). 92
III. Grundsteuergesetz (GrStG) (Auszug). 108
IV. Umsatzsteuergesetz (UStG) (Auszug). 113
B. BMF-Schreiben. 132
I. BMF-Schreiben vom 26.10.1992 (Auszug). 132
II. BMF-Schreiben vom 9.5.1994. 136
III. BMF-Schreiben vom 30.12.1994. 136
IV. BMF-Schreiben vom 27.12.2002. 142
V. BMF-Schreiben vom 31.3.2004. 171
VI. BMF-Schreiben vom 24.11.2004. 178
VII. BMF-Schreiben vom 2.12.2004. 184
VIII. BMF-Schreiben vom 28.3.2006. 194
Stichwortverzeichnis.
Vorwort:
Das Steuerrecht beeinflusst jede wirtschaftliche Betätigung und durchdringt jedes andere Rechtsgebiet. Gleichwohl wird es in der juristischen Ausbildung und der rechtsanwaltlichen Praxis stiefmütterlich behandelt. Diesem regressträchtigen Missstand versucht das vorliegende Werk für den Bereich des Miet- und Pachtrechts abzuhelfen, indem es dem Leser die für die Beratung und die Gestaltung oder Prüfung von Verträgen erforderlichen Grundkenntnisse vermittelt.
Hiervon ausgehend setzt die Lektüre keine Kenntnisse im Steuerecht voraus. Der Anforderung des BGH entsprechend, in der Beratung stets den sichersten Weg zu gehen, werden Streitfragen der höchstrichterlichen Rechtsprechung folgend gelöst, für weiterführende Befassung aber in den Fußnoten Hinweise auf abweichende Stimmen gegeben.
Fragen der Unternehmensbesteuerung werden wegen der in diesem Bereich zu erwartenden Steuerrechtsreform, deren Eckpunkte noch nicht abzusehen sind, nicht behandelt. Hinsichtlich der Umsatzsteuersätze ist dagegen bereits der Rechtstand ab 1. 1.2007 (Regelsteuersatz von 19 %) berücksichtigt.
Frankfurt am Main, im November 2006 Jürgen Herrlein
- Einkommensteuer,
- Umsatzsteuer,
- Zinsabschlagsteuer,
- Grundsteuer,
- Bauabzugsteuer und
- Zweitwohnungssteuer
füllen und bei Beratung, Gestaltung und Prüfung von Verträgen helfen. Als zusätzliche Hilfe sind die wesentlichen Gesetzesparagrafen und BMF-Schreiben im Anhang abgedruckt.
Der Schwerpunkt liegt auf der in der Beratungspraxis besonders relevanten Umsatzsteuer. Selbstverständlich ist hier die Erhöhung auf 19% bereits berücksichtigt.
Der Autor ist als Fachanwalt für Steuerrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie
Verfasser miet- und steuerrechtlicher Literatur, Dozent im Fachanwaltslehrgang Mietrecht und Mitherausgeber der NZM ein ausgewiesener Kenner der Materie.
Inhaltsverzeichnis:
Seite
Vorwort. 5
Inhaltsverzeichnis. 7
Literaturverzeichnis. 11
Abkürzungsverzeichnis. 13
A. Einleitung. 17
I. Begriff der Steuer. 17
II. Systematik der Steuerarten. 17
B. Einkommensteuer. 18
I. Grundlagen. 18
II. Einkommensteuertatbestand. 19
1. Steuersubjekt. 19
2. Steuerobjekt. 19
3. Bemessungsgrundlage. 20
4. Steuertarif. 20
5. Festzusetzende Einkommensteuer. 21
III. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 21
1. Begriff der "Vermietung und Verpachtung". 21
2. Systematik des § 21 EStG. 22
IV. Ermittlung der Überschusseinkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 22
1. Einnahmen und Werbungskosten. 22
2. ABC der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. 22
3. Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Erhaltungsaufwand. 25
a) Anschaffungskosten. 26
b) Herstellungskosten. 26
c) Erhaltungsaufwand. 27
4. Absetzung für Abnutzungert. 27
a) Lineare Gebäude-AfA. 27
b) Degressive Gebäude-AfA. 28
5. ABC der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. 29
6. Überschusserzielungsabsicht (Liebhaberei). 31
7. Zufluss- und Abflussprinzip. 34
V. Steuererhebung, Verfahren. 35
1. Entstehung der Steuer. 35
2. Erhebung der Steuer. 36
3. Einheitliche und gesonderte Feststellung. 36
C. Umsatzsteuer. 37
I. Grundlagen. 37
1. Allgemeines. 37
a) Steuerbare Umsätze. 37
b) Entstehung der Steuer. 37
c) System der Umsatzsteuer mit Vorsteuerabzug. 38
d) Vorsteuerberichtigung. 43
2. Umsatzsteueroption. 44
a) Voraussetzungen der Option. 45
b) Ausübung der Option. 46
3. Sonderregelung für Kleinunternehmer. 46
4. Vereinbarung der USt im Mietvertrag. 48
5. Mietvertrag als Rechnung. 49
a) Erforderliche Angaben. 49
b) Folgen fehlender oder unrichtiger Angaben. 50
6. Bemessung der Umsatzsteuer. 51
II. Vermietung von Wohnraum. 51
1. Vermietung an einen Endmieter. 51
2. Vermietung an einen Zwischenvermieter. 51
a) Altbestand. 51
b) Neuerrichteter Wohnraum. 52
3. Überlassung eines Unternehmensgebäudes an einen Unternehmer. 52
III. Vermietung von Geschäftsraum. 52
1. Altbestand. 53
2. Neuerrichteter Geschäftsraum. 53
a) Kein Ausschluss des Vorsteuerabzugs. 53
b) Bagatellgrenze. 54
IV. Vermietung von Räumen zur kurzfristigen Beherbergung und von Stellplätzen. 56
V. Vermietung von sonstigen Räumen. 56
VI. Nutzungsentschädigung. 58
VII. Schadenersatz. 58
VIII. Abstandszahlung. 58
IX. Nebenkosten. 59
1. Vermieter hat nicht zur Umsatzsteuer optiert. 59
2. Vermieter hat zur Umsatzsteuer optiert. 60
X. Gesetzliche Änderung des Steuersatzes. 61
XI. Widerruf der Option zur Umsatzsteuer. 63
XII. Steuerschuldnerschaft des Vermieters für Dritte. 63
1. Leistungsempfänger. 64
2. Bauleistung. 64
3. Rechnungstellung. 66
4. Folgen falscher Rechnungstellung. 66
XIII. Kontrolle von Eingangsrechnungen. 66
1. Bedeutung der Rechnung für den Vorsteuerabzug. 66
2. Zinsschaden bei falschem Vorsteuerabzug. 67
3. Strafrechtliche Folgen falschen Vorsteuerabzugs. 69
4. Keine Zahlungsverpflichtung bei falscher Rechnung. 70
XIV. Umsatzsteuer im Mietprozess. 70
1. Allgemeines. 70
2. Weiterer Zinsschaden nach § 288 Abs. 4 BGB. 70
a) Voranmeldungszeitraum. 71
b) Soll- und Istbesteuerung. 71
3. Folgen für den Klageantrag. 71
a) Zins nach § 288 Abs. 2 BGB. 71
b) Zins nach § 288 Abs. 4 BGB bei Sollbesteuerung. 71
c) Zins nach § 288 Abs. 4 BGB bei Istbesteuerung. 72
XV. Fazit. 72
D. Zinsabschlagsteuer. 73
I. Allgemeines. 73
II. Besonderheiten bei der Mietkaution. 73
E. Grundsteuer. 75
I. Gegenstand der Steuer. 75
II. Bemessung der Grundsteuer. 75
III. Steuerschuldner. 76
IV. Erlass der Grundsteuer. 76
F. Bauabzugsteuer. 77
I. Allgemeines. 77
II. Abzugsverpflichteter. 77
1. Leistungsempfänger. 77
2. Nießbraucher. 78
3. Wohnungseigentümergemeinschaften. 78
III. Bauleistung. 78
IV. Steuerabzug. 79
V. Freistellungsbescheinigung. 79
VI. Bagatellgrenze. 80
VII. Berechnung des Steuerabzugs. 80
VIII. Haftung. 81
G. Zweitwohnungssteuer. 81
I. Einleitung. 81
II. Begriff der Zweitwohnung. 81
III. Steuererhebung. 82
1. Hamburger Modell. 82
2. Timmendorfer Modell. 82
3. Überlinger Modell. 82
IV. Berücksichtigung der Zweitwohnungssteuer bei der Einkommensteuer 83
V. Verfassungsmäßigkeit der Zweitwohnungssteuer. 83
H. Aufbewahrungspflicht für Reparaturrechnungen. 84
I. Allgemeines. 84
II. Aufbewahrungspflicht des Vermieters. 86
1. Vermieter ist Unternehmer. 86
2. Vermieter ist nicht Unternehmer. 86
Anhang
A. Gesetzestexte. 87
I. Abgabenordnung (AO) (Auszug). 87
II. Einkommensteuergesetz (EStG) (Auszug). 92
III. Grundsteuergesetz (GrStG) (Auszug). 108
IV. Umsatzsteuergesetz (UStG) (Auszug). 113
B. BMF-Schreiben. 132
I. BMF-Schreiben vom 26.10.1992 (Auszug). 132
II. BMF-Schreiben vom 9.5.1994. 136
III. BMF-Schreiben vom 30.12.1994. 136
IV. BMF-Schreiben vom 27.12.2002. 142
V. BMF-Schreiben vom 31.3.2004. 171
VI. BMF-Schreiben vom 24.11.2004. 178
VII. BMF-Schreiben vom 2.12.2004. 184
VIII. BMF-Schreiben vom 28.3.2006. 194
Stichwortverzeichnis.
Vorwort:
Das Steuerrecht beeinflusst jede wirtschaftliche Betätigung und durchdringt jedes andere Rechtsgebiet. Gleichwohl wird es in der juristischen Ausbildung und der rechtsanwaltlichen Praxis stiefmütterlich behandelt. Diesem regressträchtigen Missstand versucht das vorliegende Werk für den Bereich des Miet- und Pachtrechts abzuhelfen, indem es dem Leser die für die Beratung und die Gestaltung oder Prüfung von Verträgen erforderlichen Grundkenntnisse vermittelt.
Hiervon ausgehend setzt die Lektüre keine Kenntnisse im Steuerecht voraus. Der Anforderung des BGH entsprechend, in der Beratung stets den sichersten Weg zu gehen, werden Streitfragen der höchstrichterlichen Rechtsprechung folgend gelöst, für weiterführende Befassung aber in den Fußnoten Hinweise auf abweichende Stimmen gegeben.
Fragen der Unternehmensbesteuerung werden wegen der in diesem Bereich zu erwartenden Steuerrechtsreform, deren Eckpunkte noch nicht abzusehen sind, nicht behandelt. Hinsichtlich der Umsatzsteuersätze ist dagegen bereits der Rechtstand ab 1. 1.2007 (Regelsteuersatz von 19 %) berücksichtigt.
Frankfurt am Main, im November 2006 Jürgen Herrlein